Sfratto per morosità: come si ottiene il rilascio dell'immobile?

La situazione

Un proprietario ha concesso in locazione un appartamento a uso abitativo con un contratto regolarmente registrato. Da un certo momento l'inquilino ha smesso di versare il canone mensile, accumulando una morosità (cioè un debito per affitti non pagati) che si protrae da diversi mesi.

Il proprietario ha inviato alcuni solleciti, ma soltanto con messaggi di testo, e non ha mai spedito una diffida formale. Il contratto avrebbe una scadenza naturale ancora lontana di alcuni anni.

Ora il proprietario ha un'esigenza urgente: poter usare l'immobile come propria abitazione principale. Si chiede quindi quale sia la strada più rapida per riavere la disponibilità della casa.

Cosa prevede la legge

La locazione abitativa è regolata dal Codice Civile e dalle leggi speciali, in particolare la L. n. 392/1978 e la L. n. 431/1998. Il pagamento del canone è l'obbligo principale dell'inquilino: se viene meno in modo grave, il proprietario può chiedere la fine anticipata del contratto, anche se la scadenza naturale è lontana.

Lo sfratto per morosità

È un procedimento sommario speciale, previsto dal Codice di Procedura Civile. Permette al proprietario di ottenere in tempi relativamente rapidi un titolo esecutivo, cioè un provvedimento che consente di far liberare l'immobile, insieme a un'ingiunzione di pagamento degli arretrati. Si avvia con un atto di intimazione di sfratto con citazione per la convalida davanti al giudice.

La diffida preventiva è necessaria?

L'atto di intimazione, una volta notificato, vale di per sé come formale messa in mora (la richiesta ufficiale di pagare) e come domanda di risoluzione del contratto. Per questo l'assenza di una diffida formale, con soli solleciti informali, non impedisce di per sé di avviare l'azione giudiziale.

Il termine di grazia

Nelle locazioni abitative l'inquilino può presentarsi all'udienza e chiedere il cosiddetto «termine di grazia»: la possibilità di sanare la morosità in udienza o entro un termine fissato dal giudice. Questa facoltà può essere esercitata un numero limitato di volte nel corso della locazione, fino a un massimo di quattro. Se il pagamento avviene entro il termine, la morosità è sanata a tutti gli effetti; in caso contrario il giudice emette l'ordinanza di rilascio.

Se l'inquilino non compare o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto.

Cosa dice la giurisprudenza

Le decisioni dei giudici di merito (tribunali e corti d'appello) vanno in modo costante nella stessa direzione: oltre al rilascio, viene riconosciuto il pagamento dei canoni già scaduti e di quelli che scadono fino all'effettiva liberazione dell'immobile. Il procedimento di sfratto è inoltre considerato una via più rapida e adeguata rispetto a un'azione ordinaria, quando l'inadempimento riguarda il canone.

Cosa valutare con un avvocato

• Se la morosità, per durata e importo, abbia i requisiti per lo sfratto e come vada quantificata.

• Se l'inquilino abbia già usufruito del termine di grazia in passato e quante volte.

• Quali effetti pratici possa avere una richiesta di termine in udienza sui tempi complessivi, che possono allungarsi di alcuni mesi.

• Se sia opportuno inviare comunque una diffida scritta prima dell'azione, e con quali modalità (raccomandata o PEC).

• Come presentare al giudice l'esigenza abitativa del proprietario e la storia dei pagamenti.

• Le fasi successive alla convalida, compresa l'esecuzione forzata del rilascio e il recupero degli arretrati.