Sfratto per morosità senza diffida formale: è possibile?

La situazione

Un proprietario ha concesso in locazione un appartamento a uso abitativo con un contratto regolarmente registrato. Da qualche tempo l'inquilino non paga il canone: sono rimaste scoperte due mensilità, per una somma di poco superiore al migliaio di euro.

Il proprietario ha provato a risolvere la questione in modo bonario, con alcuni solleciti inviati tramite un'applicazione di messaggistica. Non ha però mandato una diffida formale con raccomandata A/R o PEC.

Si chiede quindi se, in assenza di quella lettera, sia comunque possibile rivolgersi al giudice per ottenere il rilascio dell'immobile e il pagamento di quanto dovuto.

Cosa prevede la legge

Il contratto e la sua registrazione

La locazione a uso abitativo è disciplinata, per i profili di validità e registrazione, dalla legge n. 431/1998. L'azione di sfratto presuppone un contratto di locazione regolarmente registrato.

Quando il mancato pagamento è grave

L'art. 5 della legge n. 392/1978 stabilisce i parametri di gravità dell'inadempimento del conduttore (l'inquilino). Il mancato pagamento di una sola mensilità, trascorsi venti giorni dalla scadenza prevista, è motivo sufficiente per chiedere la risoluzione del contratto, cioè il suo scioglimento per inadempimento.

La diffida formale è sempre necessaria?

I canoni sono obbligazioni in denaro da pagare a una scadenza. In casi come questo opera la cosiddetta mora ex re: il ritardo scatta automaticamente alla scadenza, senza bisogno di un'intimazione. Per questo la lettera di diffida, pur frequente nella prassi, non è un requisito per avviare l'azione di sfratto.

Il procedimento di sfratto

Lo strumento previsto per ottenere il rilascio dell'immobile e il pagamento dei canoni è il procedimento speciale di sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.). Si avvia con la notifica dell'intimazione di sfratto, con contestuale citazione davanti al giudice per la convalida.

Il termine di grazia

All'udienza l'inquilino può sanare la morosità pagando quanto dovuto, oppure chiedere al giudice un «termine di grazia», non superiore a 90 giorni, per versare canoni scaduti, spese legali e interessi. Il pagamento entro quel termine sana la morosità.

I messaggi informali

I messaggi inviati con applicazioni di messaggistica sono riproduzioni informatiche ai sensi dell'art. 2712 del codice civile e non hanno la stessa forza di una raccomandata. Possono comunque documentare i tentativi di soluzione bonaria.

Cosa dice la giurisprudenza

Tra le fonti raccolte per questo tema vi sono diverse sentenze di Tribunale e di Corte d'Appello in materia di locazione e morosità. Di esse non sono qui riportati principi specifici: il quadro descritto si fonda sulle norme indicate, mentre la lettura delle decisioni più vicine al singolo caso spetta al professionista.

Cosa valutare con un avvocato

• Se il contratto sia registrato e valido e cosa preveda sul pagamento del canone.

• Quali mensilità siano scadute e per quale importo complessivo, e se vi siano stati pagamenti parziali.

• Se convenga inviare comunque una diffida formale, anche se non obbligatoria, come passaggio che precisa la pretesa e può favorire un pagamento spontaneo.

• Come impostare la richiesta dei canoni scaduti insieme al rilascio dell'immobile.

• Quali tempi attendersi, tenendo conto della possibile richiesta del termine di grazia.

• Quale valore dare ai messaggi scambiati come prova dei solleciti.