Millesimi da rivedere dopo un cambio d'uso: chi paga il ricalcolo?
Dopo un cambio di destinazione d'uso avvenuto anni prima dell'acquisto, le tabelle millesimali risultano non aggiornate. Il caso esamina a chi spetta il costo del ricalcolo e quale ruolo ha l'amministratore.
Chi deve pagare il ricalcolo delle tabelle millesimali dopo un cambio di destinazione d'uso fatto prima che comprassi, e l'amministratore ne risponde?
La situazione
Alcune persone acquistano degli immobili in un condominio. Anni prima dell'acquisto, un'altra parte dell'edificio aveva subito una ristrutturazione con cambio di destinazione d'uso. Le tabelle millesimali, cioè i valori proporzionali che indicano il peso di ciascuna unità nelle spese comuni, non erano state aggiornate.
Per sistemare la situazione serve una consulenza tecnica, con un costo di alcune migliaia di euro. L'amministratore propone di ripartire la spesa tra i condomini, oppure di addebitarla alle sole proprietarie delle unità interessate.
A breve è convocata un'assemblea. Le proprietarie si chiedono chi debba sostenere quel costo e se l'amministratore, che non aveva fatto aggiornare le tabelle prima, possa risponderne.
Cosa prevede la legge
Le tabelle millesimali
Le tabelle millesimali sono disciplinate dall'art. 68 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile. Esprimono il valore proporzionale di ogni unità immobiliare rispetto all'intero edificio e servono a ripartire le spese comuni.
La revisione e chi ne sostiene il costo
L'art. 69 delle stesse disposizioni, nel testo modificato dalla Legge n. 220/2012, consente di rivedere o rettificare le tabelle quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio (ad esempio una modifica della metratura o un cambio di destinazione d'uso), il valore proporzionale di un'unità risulta alterato per più di un quinto. La norma prevede che il relativo costo sia sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
L'amministratore
L'amministratore è un mandatario del condominio, quindi si applicano le norme sul mandato (art. 1710 c.c.). L'art. 1130 c.c. gli impone inoltre di curare l'osservanza del regolamento e la corretta gestione dei beni comuni.
Chi non condivide una delibera assembleare può impugnarla davanti al giudice ai sensi dell'art. 1137 c.c., entro 30 giorni.
Cosa dice la giurisprudenza
La Cassazione ha affermato che l'utilizzo di fatto delle unità immobiliari va rapportato al valore proporzionale che le tabelle attribuiscono a ciascuna di esse.
Una sentenza della Corte d'Appello, n. 406/2022, ha ribadito che la competenza a deliberare sulle tabelle millesimali spetta all'assemblea condominiale.
Cosa valutare con un avvocato
Se la variazione supera la soglia di un quinto prevista dalla legge e se è documentabile.
Chi abbia concretamente dato luogo alla variazione e come lo si dimostri.
Se il costo della consulenza possa essere attribuito a chi ha causato la variazione, e non a tutti i condomini o alle sole proprietarie attuali.
Se l'amministratore abbia omesso di segnalare all'assemblea la necessità di aggiornare le tabelle e con quali conseguenze nei rapporti con il condominio.
Se chi ha acquistato dopo il cambio d'uso possa far valere pretese per l'acquisto, tenendo conto che ha accettato lo stato di fatto.
Come verbalizzare in assemblea il proprio dissenso e quando impugnare una delibera, nel rispetto del termine di 30 giorni.
- Atto di acquisto degli immobili
- Tabelle millesimali vigenti e regolamento di condominio
- Convocazione dell'assemblea e ordine del giorno
- Verbali delle assemblee precedenti
- Documentazione sulla ristrutturazione e sul cambio di destinazione d'uso
- Preventivo o fattura della consulenza tecnica
- Comunicazioni con l'amministratore
- Planimetrie e visure catastali delle unità
Fonti
- Legge n. 220/2012
- Corte di Cassazione, sentenza n. 11846/2020
- Corte d'Appello, sentenza n. 406/2022
