Sfratto per morosità e utenze condivise: come difendersi?

La situazione

Una persona vive in un immobile preso in affitto come abitazione. Il proprietario le contesta di non aver pagato alcuni canoni, ma lei conserva le contabili dei bonifici bancari con cui ritiene di aver versato quanto dovuto.

Nello stesso immobile le utenze (acqua, energia, riscaldamento) sono in comune con un familiare del proprietario. Il contratto non dice nulla su come ripartire le bollette, e questo genera tensioni su chi debba pagare e in che misura.

Le domande sono due: che peso hanno i bonifici di fronte a una contestazione di morosità, e come si dividono le spese delle utenze condivise quando il contratto non prevede nulla.

Cosa prevede la legge

Il contratto di locazione e la morosità

La locazione abitativa è regolata soprattutto dalla legge n. 431/1998 e dalla legge n. 392/1978. Si tratta di un contratto a prestazioni corrispettive: il conduttore (l'inquilino) deve pagare il canone, il locatore (il proprietario) deve garantire il godimento dell'immobile.

Si parla di morosità quando il canone o gli oneri accessori vengono pagati in ritardo o non vengono pagati. In questo caso il locatore può avviare la procedura di sfratto per morosità, che si apre con un atto di intimazione e la citazione per la convalida davanti al giudice.

Il procedimento

Chi riceve l'intimazione può presentarsi in udienza e opporsi. Il rito è richiamato anche dal D.Lgs. n. 150/2011, che disciplina la semplificazione dei procedimenti civili. Se l'opposizione non è basata su prova scritta, il giudice può disporre il rilascio provvisorio dell'immobile; se invece è fondata su prova scritta, come le ricevute di pagamento, il rilascio provvisorio non viene disposto e il giudizio prosegue con il cosiddetto mutamento del rito, cioè con le regole del processo ordinario, per accertare se la pretesa del locatore sia fondata. Il pagamento effettivo del dovuto incide sugli effetti della morosità.

Le spese per le utenze

La legge n. 392/1978 pone a carico del conduttore le spese per la fornitura di acqua, energia e riscaldamento. Quando però i contatori sono condivisi con altre persone e il contratto non indica un criterio di ripartizione, entrano in gioco i principi generali di correttezza e il divieto di arricchimento senza causa: ciascuno risponde dei consumi effettivamente riferibili a sé. Possibili criteri sono il numero degli occupanti, la superficie o la lettura di sottocontatori.

Cosa dice la giurisprudenza

La Corte d'Appello, con la sentenza n. 1529/2023, ha ribadito che la locazione è un contratto a prestazioni corrispettive e che l'obbligazione principale del conduttore è il pagamento del canone.

Il Tribunale, con la sentenza RG 5255/2022, si è occupato dell'imputazione al conduttore delle spese per acqua, energia e riscaldamento ai sensi della legge n. 392/1978.

Sul valore dei documenti bancari, la prassi riconosce che la contabile del bonifico o l'estratto conto con causale specifica sono strumenti idonei a dimostrare un pagamento; resta al giudice valutarne la concreta riferibilità ai canoni contestati.

Cosa valutare con un avvocato

• Se i bonifici corrispondono con precisione ai periodi e agli importi contestati, e se la causale li collega al canone.

• Se la contestazione sia solo stragiudiziale o se sia già stato notificato un atto di intimazione, perché da questo dipendono i termini e le modalità per difendersi in giudizio.

• Il contenuto del contratto: durata, canone, eventuali clausole su oneri accessori e utenze.

• Quale criterio di ripartizione delle utenze sia ragionevole e documentabile, e se sia possibile installare sottocontatori o formalizzare un accordo.

• Il ruolo del familiare del proprietario che usa le utenze: chi sia il reale intestatario delle forniture e verso chi si possa discutere dei costi.