Sfratto per morosità e recupero degli arretrati: come funziona?

La situazione

Un proprietario ha concesso in locazione un immobile con un contratto regolarmente registrato. Da alcuni mesi l'inquilino non versa più il canone e, da diversi anni, non rimborsa nemmeno le spese accessorie, come riscaldamento e acqua.

Il debito complessivo ha raggiunto una somma di alcune migliaia di euro. Il proprietario ha già inviato una lettera di diffida, con prova di consegna, per sollecitare il pagamento.

Ora si chiede quali strade offra la legge per riavere l'immobile e recuperare quanto dovuto, tenendo conto di tempi e costi.

Cosa prevede la legge

La locazione e l'inadempimento

La locazione è il contratto con cui una parte si obbliga a far godere all'altra un immobile per un certo tempo, in cambio di un corrispettivo. Se il conduttore (l'inquilino) non paga il canone o gli oneri accessori, il locatore (il proprietario) può chiedere la fine del contratto per inadempimento.

La disciplina sulle locazioni abitative prevede che il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza, oppure il mancato pagamento degli oneri accessori quando l'importo non versato supera quello di due mensilità del canone, sia motivo di risoluzione del contratto.

Il procedimento di sfratto per morosità

Il codice di procedura civile (art. 658) prevede un procedimento speciale, più rapido di una causa ordinaria. Con l'intimazione di sfratto per morosità il locatore chiede la convalida dello sfratto, cioè la conferma da parte del giudice che il contratto è terminato e che l'immobile va restituito. Nello stesso procedimento può chiedere anche un decreto ingiuntivo, cioè un ordine di pagamento, per i canoni e le somme scadute.

Registrazione del contratto

Le norme sulla registrazione dei contratti di locazione hanno un ruolo nella disciplina sostanziale del rapporto, e un contratto regolarmente registrato è un elemento rilevante per avviare le procedure.

Il termine di grazia

Il conduttore può comparire all'udienza e chiedere il cosiddetto «termine di grazia», un breve periodo concesso dal giudice per sanare la morosità pagando quanto dovuto. Se i pagamenti avvengono nei termini, il procedimento di rilascio non prosegue.

Cosa dice la giurisprudenza

I tribunali e le corti d'appello, in numerose decisioni di merito, riconoscono al locatore il diritto di ottenere la condanna al pagamento dei canoni scaduti e degli oneri accessori, comprese le spese condominiali a carico del conduttore.

Le decisioni rilevano inoltre che il procedimento di sfratto per morosità richiede che i crediti fatti valere siano reali ed esigibili: contano quindi la prova del rapporto, delle somme dovute e della loro scadenza.

Cosa valutare con un avvocato

• Se il contratto e la sua registrazione sono regolari e quale disciplina si applica.

• Come sono composti gli importi dovuti e se le spese accessorie sono documentate, anche per gli anni più lontani.

• Se la lettera di diffida contiene gli elementi necessari e se la consegna è provata.

• Se convenga unire alla richiesta di sfratto la domanda di pagamento e quali siano costi e tempi stimabili.

• Gli effetti di un eventuale termine di grazia e come comportarsi in caso di opposizione dell'inquilino.

• Le modalità di esecuzione, se l'immobile non viene lasciato spontaneamente.