Canoni non pagati dopo lo sfratto per finita locazione: come recuperarli?

La situazione

Un proprietario di casa ha avviato, tramite la procedura prevista dalla legge, lo sfratto per finita locazione: il contratto è giunto a scadenza e l'immobile deve essere restituito.

Dopo la notifica dello sfratto, l'inquilino ha smesso di pagare. Nei mesi successivi si è accumulato un debito di alcune migliaia di euro, mentre il rilascio dell'immobile è fissato per una data ormai vicina.

Il proprietario ha in mano il contratto di locazione registrato, gli estratti conto che mostrano i pagamenti precedenti e le comunicazioni scritte sulla morosità. Si chiede quale strada seguire per recuperare la somma e se convenga muoversi subito o attendere la riconsegna dell'immobile.

Cosa prevede la legge

L'obbligo di pagare fino alla riconsegna

La locazione è il contratto con cui una parte si obbliga a far godere all'altra un bene per un certo tempo, in cambio di un corrispettivo. La materia è regolata dal Codice Civile e da leggi speciali, tra cui la legge n. 392/1978 e la legge n. 431/1998, che disciplinano anche la cessazione del rapporto, compresi lo sfratto per finita locazione e quello per morosità.

Secondo l'art. 1591 c.c., chi è tenuto a restituire il bene e ritarda deve continuare a versare il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna effettiva. Dopo la scadenza del contratto la somma dovuta si configura come indennità di occupazione, cioè un importo che compensa l'uso dell'immobile e che di norma si commisura al canone pattuito.

Il decreto ingiuntivo

Per recuperare un credito di denaro la legge prevede il procedimento d'ingiunzione (art. 633 c.p.c.). Chi vanta un credito provato per iscritto può chiedere al giudice un decreto ingiuntivo, cioè un ordine di pagamento emesso senza un processo ordinario. Se il debitore non si oppone nei termini, il decreto diventa titolo esecutivo e consente il pignoramento.

Una prova scritta può essere costituita, per esempio, dal contratto di locazione registrato, dagli estratti conto e dalle comunicazioni sulla morosità.

Cosa dice la giurisprudenza

I giudici riconoscono che il conduttore deve corrispondere quanto dovuto fino all'effettiva esecuzione del rilascio. L'obbligo prosegue come indennità di occupazione, parametrata al canone, anche dopo la scadenza del contratto.

Si afferma inoltre che il titolo da cui nasce l'obbligo di pagare i canoni si fonda sul contratto e sull'accertamento del mancato pagamento. Il peso della prova documentale è quindi centrale.

Cosa valutare con un avvocato

• Il momento giusto per agire: chiedere il decreto ingiuntivo prima o dopo il rilascio. Attendere la riconsegna consente di quantificare in modo definitivo il debito, comprese le somme dovute fino all'ultimo giorno di occupazione, ed evita più procedure per quote successive di credito. Un avvocato valuta se questa scelta sia adatta alla situazione concreta.

• La qualificazione delle somme: quali importi siano canoni e quali indennità di occupazione.

• La completezza della prova: se i documenti disponibili bastino per i requisiti dell'art. 633 c.p.c.

• L'eventuale opposizione dell'inquilino, che aprirebbe un giudizio ordinario.

• La fase esecutiva: l'esito pratico dipende dal patrimonio del debitore, aspetto che resta incerto anche con un titolo esecutivo in mano.