Sfratto per morosità e recupero dei canoni: come funziona?

La situazione

Un locatore ha concesso in affitto un immobile con un contratto scritto e regolarmente registrato. Da diversi mesi l'inquilino non versa il canone e gli arretrati ammontano a una somma di alcune migliaia di euro.

Il locatore ha già inviato una formale diffida, cioè una richiesta scritta di pagare entro un certo termine, ma la comunicazione non ha avuto alcun riscontro.

A questo punto si chiede quali strade offra la legge per riavere l'immobile e, nello stesso tempo, recuperare quanto dovuto, e quali siano le fasi e i tempi generali del percorso.

Cosa prevede la legge

Il contratto e il canone

Il conduttore (l'inquilino) ha come obbligazione principale il pagamento del canone alle scadenze pattuite. Il mancato pagamento è un inadempimento che consente al locatore di chiedere la risoluzione del contratto, cioè il suo scioglimento. La disciplina delle locazioni è contenuta nella L. n. 392/1978, secondo cui il mancato pagamento del canone decorso un termine breve dalla scadenza può costituire motivo di risoluzione. Per le locazioni abitative rilevano anche le regole della L. n. 431/1998, che richiede la forma scritta e la registrazione del contratto.

Lo sfratto per morosità

L'ordinamento prevede un procedimento speciale e più rapido: l'intimazione di sfratto per morosità con citazione per la convalida. Si notifica all'inquilino un atto con cui lo si invita a lasciare l'immobile e lo si cita davanti al giudice. Questo procedimento permette di ottenere velocemente un titolo esecutivo, cioè un provvedimento che consente di procedere al rilascio forzato.

Il recupero dei canoni

Nello stesso procedimento il locatore può chiedere anche il pagamento dei canoni scaduti, con ricorso per decreto ingiuntivo (un ordine di pagamento emesso dal giudice) richiesto contestualmente allo sfratto, come previsto dall'art. 664 c.p.c.

L'udienza e il termine di grazia

Se all'udienza l'inquilino non compare o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto. Se invece compare, può chiedere il cosiddetto termine di grazia: un rinvio concesso dal giudice per sanare la morosità. Se il pagamento non avviene entro quel termine, lo sfratto viene convalidato. Se l'inquilino si oppone, il procedimento prosegue con le regole del giudizio ordinario. Le modalità procedurali sono state oggetto di modifiche con il D.Lgs. n. 149/2022.

Dopo la convalida

Se l'inquilino non lascia spontaneamente l'immobile, si passa alla fase esecutiva: notifica del precetto, poi preavviso di rilascio tramite ufficiale giudiziario e infine l'immissione in possesso.

Cosa dice la giurisprudenza

La giurisprudenza, sia di legittimità sia di merito, riconosce che il locatore può chiedere il pagamento dei canoni con ricorso per decreto ingiuntivo contestualmente alla procedura di sfratto. Il quadro è confermato da varie decisioni di Tribunali e Corti d'Appello degli ultimi anni, tra cui l'ordinanza n. 6209/2018 della Corte di Cassazione.

Cosa valutare con un avvocato

• La regolarità e la registrazione del contratto, e la sua natura (abitativa o d'altro uso).

• L'esatto importo degli arretrati e il periodo di mancato pagamento, anche in vista dei canoni che matureranno fino al rilascio.

• La correttezza della notifica degli atti, aspetto formale da cui può dipendere l'andamento del procedimento.

• L'eventualità che l'inquilino chieda il termine di grazia o si opponga, e le conseguenze sui tempi.

• Le spese del procedimento e della successiva fase esecutiva.

• Eventuali contestazioni dell'inquilino su condizioni dell'immobile o pagamenti già effettuati.