Sfratto per morosità: si può rinviare l'esecuzione per motivi di salute?

La situazione

Una persona vive in una casa in affitto e, per un periodo di disoccupazione prolungata, ha accumulato un debito per canoni non pagati di alcune migliaia di euro. Il proprietario ha avviato lo sfratto per morosità e, all'udienza di convalida, il giudice ha fissato la data entro cui l'immobile doveva essere lasciato. Quella data è ormai passata.

L'ufficiale giudiziario, cioè il pubblico ufficiale incaricato di eseguire materialmente il rilascio, non ha ancora effettuato l'accesso all'immobile. Nel frattempo l'inquilino soffre di una grave patologia cardiaca, documentata da certificati medici, e ha presentato al Comune una domanda di emergenza abitativa che non ha ancora avuto risposta.

La domanda è se, in questa fase, esistano strumenti per ottenere un rinvio o una sospensione dello sfratto.

Cosa prevede la legge

La convalida e il titolo esecutivo

Lo sfratto per morosità è regolato dalla legge n. 392/1978 e, per le locazioni abitative, anche dalla legge n. 431/1998. Quando il giudice convalida lo sfratto, l'ordinanza costituisce il titolo esecutivo, cioè il documento che consente al proprietario di chiedere il rilascio forzato dell'immobile. Tale provvedimento riguarda la risoluzione del contratto e il canone dovuto.

Il «termine di grazia»

L'art. 55 della legge n. 392/1978 permette al giudice, in presenza di comprovate difficoltà del conduttore, di concedere un termine per sanare la morosità. La richiesta va però formulata alla prima udienza: superata quella fase, lo strumento non è più disponibile e l'attenzione si sposta sulla fase esecutiva.

La fase esecutiva e la tutela della salute

Nella fase dell'esecuzione forzata il diritto del proprietario a riavere l'immobile deve essere bilanciato con altri diritti tutelati dalla Costituzione, tra cui il diritto alla salute (art. 32 Cost.). Tra gli strumenti generali previsti dal codice di procedura civile vi è la richiesta al giudice dell'esecuzione di sospendere la procedura, ai sensi dell'art. 624 c.p.c. e della normativa speciale eventualmente applicabile.

Il sovraindebitamento del consumatore

Chi non riesce più a far fronte ai propri debiti può rivolgersi a un organismo di composizione della crisi (OCC) e proporre un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore. In questo contesto il giudice competente, su istanza, può sospendere le procedure esecutive in corso, compreso il rilascio dell'immobile, quando questo comprometta la fattibilità del piano o i diritti primari del debitore.

Soluzioni concordate

Resta sempre possibile un accordo con il proprietario, ad esempio un rilascio volontario differito nel tempo, eventualmente accompagnato dal pagamento di somme periodiche a titolo di indennità di occupazione.

Cosa dice la giurisprudenza

Secondo l'orientamento riportato, l'ordinanza di convalida di sfratto ha efficacia di cosa giudicata sostanziale sulla risoluzione del contratto e sulla misura del canone. Ne deriva che il titolo, una volta formato, è difficilmente rimovibile e che le tutele possibili riguardano soprattutto i tempi e le modalità dell'esecuzione, non la sua esistenza.

Cosa valutare con un avvocato

• Se il titolo esecutivo sia definitivo e se vi siano margini di contestazione sulla procedura seguita.

• In quale fase si trovi l'esecuzione e quale strumento sia utilizzabile davanti al giudice dell'esecuzione.

• Come documentare le condizioni di salute in modo che siano rilevanti per il giudice o per l'ufficiale giudiziario.

• Se i requisiti per il sovraindebitamento siano presenti e quali effetti il piano possa avere sull'esecuzione.

• Lo stato della domanda di emergenza abitativa presso il Comune e i tempi prevedibili di risposta.

• L'opportunità di una trattativa con la controparte e le condizioni di un eventuale accordo scritto.

La valutazione del caso concreto spetta all'avvocato, che potrà indicare gli strumenti adatti e i relativi termini.