Locale commerciale occupato senza contratto registrato: che fare?

La situazione

Un proprietario ha concesso in godimento un locale commerciale a un'altra persona sulla base di un semplice accordo verbale. Il contratto non è mai stato messo per iscritto né registrato.

Nel tempo l'occupante ha smesso di versare quanto dovuto e si è accumulato un debito di alcune migliaia di euro. I solleciti sono avvenuti finora solo con messaggi su app di messaggistica.

Il proprietario vorrebbe riavere il locale e recuperare le somme, ma si chiede quali strade siano percorribili, dato che il rapporto non risulta formalizzato.

Cosa prevede la legge

Nullità della locazione non registrata

Secondo l'art. 1, comma 346, della L. 311/2004 (Legge Finanziaria 2005), i contratti di locazione sono nulli se non registrati. Di conseguenza, chi occupa l'immobile lo fa senza un valido titolo giuridico, cioè senza un contratto che giustifichi la presenza.

Conseguenze sul procedimento di sfratto

Il procedimento speciale e rapido di sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.) presuppone un contratto di locazione valido. Senza un contratto scritto e registrato, questa via non è di regola utilizzabile.

Rilascio e indennità

In assenza di un contratto valido non si possono chiedere i canoni come tali. Il proprietario può però agire con un'ordinaria causa di cognizione per accertare l'occupazione senza titolo e ottenere la condanna al rilascio. Può inoltre chiedere un'indennità per ingiustificato arricchimento (art. 2041 c.c.), cioè una somma che compensi il godimento del bene da parte di chi non ha pagato. Il giudice la quantifica spesso prendendo a riferimento il canone di mercato.

La registrazione tardiva

Esiste una possibilità di sanare il vizio: la registrazione tardiva, con il pagamento di sanzioni e interessi tramite ravvedimento operoso (la regolarizzazione spontanea in ritardo). Secondo l'impostazione prevalente, essa dà validità al contratto con effetto retroattivo. Il contratto va redatto per iscritto, come richiede il Testo Unico del Registro. Il rapporto rientrerebbe così nella disciplina della L. 392/1978 sulle locazioni, con la possibilità di sfratto per morosità e di decreto ingiuntivo per i canoni non pagati.

Cosa dice la giurisprudenza

Tra le fonti consultate figurano diverse sentenze di Corte d'Appello e di Tribunale sui temi della locazione e dell'occupazione senza titolo. Il quadro generale è quello descritto sopra: la mancata registrazione incide sulla validità del contratto, la registrazione tardiva è considerata dalla giurisprudenza e dalla dottrina idonea a sanare la nullità con effetto retroattivo, e in mancanza di sanatoria restano la domanda di rilascio e quella di indennità.

Cosa valutare con un avvocato

• Se esistono prove dell'accordo e dei pagamenti, come messaggi, bonifici o ricevute.

• Se convenga la registrazione tardiva, tenendo conto del costo di sanzioni e interessi, dei tempi e del consenso dell'altra parte alla formalizzazione per iscritto.

• Quale via giudiziaria sia più adatta: sfratto con decreto ingiuntivo dopo la sanatoria, oppure causa ordinaria per rilascio e indennità.

• Come si calcola l'indennità e quanto il suo importo possa differire dalle somme pattuite a voce.

• L'utilità di una formale diffida e messa in mora con PEC o raccomandata, diversa dai semplici messaggi.

• La concreta possibilità di recuperare le somme, che dipende anche dalla solvibilità dell'occupante.