Canoni di affitto non pagati dall'ex inquilino: come recuperarli?

La situazione

Un proprietario ha concesso in locazione un immobile con un contratto regolarmente registrato. Nel corso di un anno l'inquilino ha smesso di pagare il canone per diversi mesi, accumulando un debito di alcune migliaia di euro.

Il contratto è poi giunto alla sua naturale scadenza e l'immobile è stato restituito. Il proprietario ha inviato un sollecito con raccomandata con ricevuta di ritorno, ma l'ex inquilino non ha risposto.

Resta una domanda concreta: quali strade ci sono per ottenere quanto dovuto, ora che il rapporto è concluso?

Cosa prevede la legge

Il canone è un'obbligazione che non si estingue con la fine del contratto

La locazione è disciplinata dal codice civile e da leggi speciali: per gli immobili abitativi la L. n. 431/1998, per quelli a uso diverso (ad esempio commerciale) la L. n. 392/1978. La obbligazione principale di chi prende in affitto è pagare il canone alle scadenze pattuite.

Se il pagamento manca, si parla di inadempimento contrattuale (art. 1218 c.c.): chi ha diritto al pagamento può chiedere l'adempimento e il risarcimento del danno, che comprende gli interessi per il ritardo. La scadenza del contratto e la restituzione dell'immobile non cancellano i canoni già maturati e non pagati.

Perché lo sfratto non è lo strumento adatto

Il procedimento di sfratto per morosità serve a ottenere il rilascio dell'immobile e presuppone che il conduttore vi si trovi ancora. Se l'immobile è già stato liberato, l'attenzione si sposta solo sul recupero della somma.

La messa in mora e il decreto ingiuntivo

La messa in mora è la richiesta formale di pagamento: un sollecito inviato con raccomandata serve a documentare la pretesa e a far decorrere gli interessi. Se resta senza risposta, il codice di procedura civile (artt. 633 e seguenti) prevede il decreto ingiuntivo: un procedimento rapido, in cui il giudice, sulla base di una prova scritta del credito (come il contratto), ordina al debitore di pagare. Il ricorso si presenta al giudice competente per materia e valore, cioè Tribunale o Giudice di Pace.

Una volta notificato il decreto, il debitore ha 40 giorni per proporre opposizione. Se non lo fa, il decreto diventa definitivo e si può procedere all'esecuzione forzata: pignoramento di beni mobili, di immobili o di somme presso terzi (ad esempio conti correnti o stipendio).

La registrazione del contratto

La registrazione del contratto di locazione è un elemento rilevante per poterne far valere gli effetti in giudizio, nel quadro della normativa vigente in materia.

Cosa dice la giurisprudenza

Le decisioni di merito richiamate sul tema confermano in modo costante che, quando i canoni scaduti non risultano pagati, il locatore ha diritto a ottenere l'intero importo dovuto. Tra queste, la sentenza del Tribunale n. 956/2024 e diverse sentenze delle Corti d'Appello, tra cui la n. 140/2023 e la n. 746/2023. Rimane centrale la prova del contratto e dell'inadempimento: spetta al debitore dimostrare di avere pagato.

Cosa valutare con un avvocato

• Competenza e valore: quale giudice sia competente per il ricorso, in base all'importo e alla natura del contratto.

• Prova del credito: se contratto, registrazione, estratti dei pagamenti e sollecito bastino a documentare importo e periodo di morosità.

• Interessi e spese: quali interessi moratori e quali costi possano essere richiesti.

• Deposito cauzionale: se una cauzione versata all'inizio del rapporto debba essere considerata nel conteggio.

• Prescrizione: i termini entro cui il credito va fatto valere.

• Fase esecutiva: quali beni o redditi del debitore possano essere aggredibili, perché la solvibilità di chi deve pagare incide sul risultato concreto, al di là dell'esistenza del credito.

• Alternative: se, prima di agire, abbia senso un ulteriore tentativo di accordo, ad esempio con un piano di rientro.