Sfratto per morosità e notifica a chi rifiuta di identificarsi

La situazione

Un locatore ha concesso in locazione un immobile a uso abitativo. Il conduttore, da alcuni mesi, non paga il canone: la morosità riguarda alcune mensilità, per una somma complessiva di qualche migliaio di euro.

Il locatore avvia quindi lo sfratto per morosità, il procedimento rapido che si conclude, se l'intimato non si oppone, con la convalida. Al momento della notifica dell'atto, però, la persona che vive nell'immobile nega all'ufficiale giudiziario di essere la conduttrice e si rifiuta di identificarsi.

Il difensore del locatore teme che la notifica non possa andare a buon fine con la procedura prevista per chi è irreperibile e che, di conseguenza, sia necessario abbandonare il rito sommario e passare a un giudizio ordinario, più lungo.

Cosa prevede la legge

La locazione abitativa è regolata dal Codice Civile e dalle leggi speciali, in particolare la L. n. 392/1978 e la L. n. 431/1998. Il mancato pagamento del canone alle scadenze pattuite è un inadempimento che può portare alla risoluzione del contratto, cioè al suo scioglimento. Lo sfratto per morosità è il rito sommario, ossia semplificato, pensato per questa situazione.

Due tipi di notifica da non confondere

Il punto decisivo è come si notifica l'atto. Il codice di procedura civile distingue:

• irreperibilità assoluta (art. 143 c.p.c.): il destinatario non è rintracciabile e non si conosce il luogo in cui si trova;

• rifiuto di ricevere l'atto o irreperibilità temporanea (art. 140 c.p.c.): il destinatario ha una residenza nota, ma al momento non si riesce a consegnargli l'atto.

Chi risiede nell'immobile e vi abita effettivamente non rientra nell'irreperibilità assoluta: il suo rifiuto di identificarsi si inquadra nella seconda ipotesi.

Le tre fasi dell'art. 140 c.p.c.

1. deposito di copia dell'atto nella casa comunale;

2. affissione di un avviso di deposito alla porta dell'abitazione;

3. invio di una raccomandata con avviso di ricevimento.

Sono adempimenti tassativi: l'omissione anche di uno solo comporta la nullità della notifica. La prova del perfezionamento per il destinatario si ha con la produzione in giudizio dell'avviso di ricevimento della raccomandata.

La convalida

Se la notifica è valida e l'intimato non compare o non si oppone, il giudice può emettere l'ordinanza di convalida di sfratto.

Cosa dice la giurisprudenza

I giudici hanno chiarito che la risoluzione del contratto si perfeziona per effetto dell'ordinanza di convalida e che la richiesta di risoluzione è implicita nell'intimazione di sfratto stessa. Ne deriva che non occorre una domanda separata per ottenere lo scioglimento del contratto.

Sul fronte della notifica, il rischio di non ottenere l'udienza di convalida è legato soprattutto all'uso della procedura per irreperibilità assoluta (art. 143 c.p.c.), ritenuta incompatibile con la fase sommaria quando la residenza del destinatario è invece certa. Il rifiuto di identificarsi, di per sé, non impone quindi il passaggio al rito ordinario se la notifica è eseguita con le modalità corrette.

Cosa valutare con un avvocato

• se la residenza anagrafica e l'effettiva abitazione nell'immobile siano documentabili;

• quale forma di notifica sia stata tentata o richiesta all'ufficiale giudiziario e se sia corretta;

• che tutte e tre le fasi dell'art. 140 c.p.c. siano compiute e provate, compreso l'avviso di ricevimento della raccomandata;

• la prova della morosità e dell'ammontare dei canoni non pagati;

• cosa accade se l'intimato compare e si oppone, con possibile mutamento del rito;

• le possibilità di recuperare i canoni arretrati insieme allo sfratto.