Deposito cauzionale trattenuto per danni causati da altri conduttori

La situazione

Tre giovani donne prendono in affitto insieme un appartamento, con un unico contratto e un deposito cauzionale versato all'inizio della locazione. Dopo un certo periodo, una delle tre lascia l'immobile prima della scadenza, con il consenso della locatrice.

Al momento della riconsegna viene redatto un verbale che attribuisce i danni riscontrati, tra cui quelli a un materasso e quelli causati da un animale domestico, alle altre due conviventi. Esistono anche messaggi con foto e video in cui questa attribuzione risulta confermata.

Nonostante questo, la locatrice non restituisce il deposito, o ne restituisce solo una parte al netto di alcune spese concordate. Il genitore che aveva anticipato la somma si chiede se la trattenuta sia legittima.

Cosa prevede la legge

Il deposito cauzionale

Nelle locazioni di immobili, la legge sulle locazioni del 1978 (art. 11 della legge n. 392/1978) disciplina il deposito cauzionale: una somma versata dal conduttore a garanzia degli obblighi del contratto, compreso il risarcimento dei danni arrecati all'immobile (art. 1590 del codice civile). La somma serve quindi a coprire inadempimenti e danni, e va restituita quando il rapporto finisce e non vi sono danni o debiti da coprire.

Obbligazioni in solido

Quando più persone sono debitrici della stessa prestazione, l'art. 1292 del codice civile prevede la solidarietà: ciascuna può essere chiamata a rispondere per l'intero. Questo schema può però essere derogato da accordi specifici o confrontarsi con l'accertamento concreto delle responsabilità di ciascuno. Il contenuto del contratto è quindi decisivo.

Altre norme richiamate

Tra le fonti pertinenti figurano anche la disciplina delle locazioni abitative (legge n. 431/1998) e il Codice del consumo, la cui applicabilità a un rapporto tra privati dipende dalle circostanze.

Cosa dice la giurisprudenza

Le Corti d'Appello hanno più volte affrontato il tema del deposito cauzionale. In linea generale, il locatore può trattenere la cauzione a titolo di risarcimento dei danni all'immobile e può compensare il danno con la somma versata; la presenza di danni può giustificare la mancata restituzione.

Perché la trattenuta sia giustificata, però, il danno deve poter essere ricondotto a chi ne pretende la restituzione. Elementi come un verbale di riconsegna firmato, messaggi, fotografie e video possono avere un ruolo importante nell'individuare chi ha causato il danno e nel valutare l'effetto della solidarietà prevista dal contratto.

Si discute inoltre se il locatore, per trattenere la cauzione, debba proporre una domanda giudiziale per accertare e quantificare i danni, oppure possa farlo in via unilaterale. La questione dipende dalle circostanze e dalle decisioni applicabili al singolo caso.

Cosa valutare con un avvocato

• Cosa dice il contratto sulla responsabilità dei conduttori: solidarietà, clausole sui danni, sulla cauzione e sul recesso anticipato.

• Se la conduttrice uscita sia stata formalmente liberata dal rapporto e con quali accordi, anche scritti.

• Il valore del verbale di riconsegna e dei messaggi come prova dell'attribuzione dei danni.

• Chi ha versato materialmente il deposito e chi è titolato a chiederne la restituzione.

• Il significato delle spese già detratte con l'accordo delle parti, come le utenze.

• Gli strumenti previsti dalla legge per recuperare una somma: lettera di messa in mora, mediazione o negoziazione assistita, procedimento giudiziale, con i relativi tempi.