Inquilino moroso: come ottenere la fine del contratto e il rilascio

La situazione

Un proprietario ha concesso in locazione un immobile a uso abitativo con un contratto di natura transitoria, regolarmente registrato. Il contratto è legato a esigenze temporanee e personali di un solo conduttore.

Nei mesi precedenti l'inquilino ha pagato con ritardo e a rate, in contanti, ignorando le coordinate bancarie indicate per i versamenti. Il canone del mese in corso risulta ora non pagato.

In più, il conduttore ha fatto entrare nell'immobile il coniuge e i figli, che non erano indicati nel contratto. Il proprietario vuole capire quali strade legali siano più rapide ed efficaci per chiudere il rapporto e riavere l'immobile.

Cosa prevede la legge

La locazione abitativa è regolata principalmente dalla legge n. 431/1998 e, per i profili non abrogati, dalla legge n. 392/1978.

Risoluzione per inadempimento

Chi non rispetta gli obblighi del contratto può vederselo sciogliere. L'art. 1453 del codice civile consente alla parte che subisce l'inadempimento di chiedere la risoluzione, cioè lo scioglimento del contratto. L'art. 5 della legge n. 392/1978 stabilisce che il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza, è motivo di risoluzione.

Lo sfratto per morosità

Per ottenere in tempi più rapidi il rilascio dell'immobile esiste un procedimento speciale, previsto dall'art. 658 del codice di procedura civile: l'intimazione di sfratto per morosità con citazione per la convalida. Con questo atto si chiede al giudice di convalidare lo sfratto e di ordinare il rilascio dell'immobile, così da ottenere un titolo per recuperarlo.

Il termine di grazia

Nelle locazioni abitative, quando l'inquilino compare in udienza, può chiedere il cosiddetto termine di grazia (art. 55 della legge n. 392/1978): un periodo, di norma fino a 90 giorni, per pagare quanto dovuto. Se la morosità viene sanata il procedimento si estingue, altrimenti lo sfratto viene convalidato.

Altre violazioni del contratto

La presenza di persone non previste dal contratto può costituire un ulteriore inadempimento, tanto più in un contratto transitorio, legato alle esigenze temporanee del singolo conduttore. Nello sfratto per morosità, però, l'attenzione resta sul mancato pagamento.

Cosa dice la giurisprudenza

La giurisprudenza ritiene in modo costante che il mancato pagamento del canone sia un inadempimento che legittima la richiesta di risoluzione per morosità.

Se l'inquilino si oppone alla convalida, il procedimento prosegue come causa ordinaria di risoluzione per inadempimento. In quella sede le altre violazioni, come l'ingresso non autorizzato dei familiari, possono rafforzare la posizione del locatore.

Cosa valutare con un avvocato

• Se, nel caso concreto, il ritardo nei pagamenti configuri una morosità che giustifichi lo sfratto e quali importi siano effettivamente dovuti.

• Se sia opportuno inviare prima una diffida scritta (raccomandata A/R o PEC) per chiedere il pagamento e contestare la presenza dei familiari, e con quali termini.

• Quali siano i tempi realistici, soprattutto se l'inquilino chiede il termine di grazia o si oppone alla convalida.

• Come far valere l'ingresso dei familiari: come motivo aggiuntivo di risoluzione o in una causa ordinaria.

• Che cosa accade dopo la convalida, se l'immobile non viene lasciato spontaneamente, e come si svolge l'esecuzione per il rilascio.

• Come documentare i pagamenti parziali ricevuti in contanti.