Sfratto per morosità con inquilino irreperibile: come funziona?

La situazione

Un proprietario ha concesso in locazione un immobile con un contratto regolarmente registrato. Da due mensilità il conduttore non paga il canone, cioè la somma dovuta per l'uso della casa. L'importo arretrato è contenuto, nell'ordine di qualche migliaio di euro al massimo.

Il proprietario ha inviato una diffida formale, ma non ha ricevuto risposta. Nel frattempo l'inquilino risulta irreperibile e non è chiaro dove si trovi.

Le domande sono due: come tornare in possesso dell'immobile e come recuperare i canoni non pagati, tenendo conto che trovare la controparte per notificarle gli atti è difficile.

Cosa prevede la legge

La locazione e l'obbligo di pagare il canone

La locazione è il contratto con cui una parte si obbliga a far godere all'altra un bene immobile per un certo tempo, in cambio di un corrispettivo. L'obbligazione principale dell'inquilino è pagare il canone alle scadenze pattuite. Se non lo fa, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto, cioè il suo scioglimento per inadempimento, e il rilascio dell'immobile.

Lo sfratto per morosità

Lo strumento è il procedimento sommario di intimazione di sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.), più rapido di una causa ordinaria. Con l'intimazione il locatore cita l'inquilino davanti al giudice per la convalida, cioè la conferma giudiziale dello sfratto.

Nello stesso atto si può chiedere anche un decreto ingiuntivo, un ordine di pagamento, per i canoni scaduti e per quelli che scadranno fino all'effettivo rilascio.

Il termine di grazia

Se l'inquilino si presenta alla prima udienza, il giudice può concedere un termine, detto «di grazia», per sanare la morosità e quindi evitare lo sfratto.

Se l'inquilino non compare

Se l'intimato non compare, il giudice convalida lo sfratto. Non lo fa se sussiste il dubbio che l'intimato non abbia avuto conoscenza dell'atto per caso fortuito o forza maggiore. Per questo la notifica è un passaggio delicato: quando la persona è irreperibile, la legge prevede una forma apposita (art. 143 c.p.c.).

Cosa dice la giurisprudenza

I giudici hanno chiarito che la procedura di sfratto per morosità permette al locatore di chiedere insieme la risoluzione del contratto e il rilascio dell'immobile. Il procedimento riguarda quindi sia la fine del rapporto sia la restituzione del bene.

La legge consente inoltre di unire alla richiesta di sfratto quella di pagamento dei canoni scaduti e di quelli a scadere. Anche nelle situazioni di irreperibilità, la regolarità della notifica resta l'elemento che decide se la convalida possa avvenire o se l'udienza venga rinviata.

Cosa valutare con un avvocato

• La regolarità e la registrazione del contratto, e come si prova la morosità.

• Se la diffida sia stata inviata in modo documentabile e a quale indirizzo.

• Quali ricerche sull'inquilino siano necessarie per giustificare la notifica a persona irreperibile.

• Se convenga chiedere nello stesso atto sfratto e decreto ingiuntivo.

• I tempi e i costi della fase successiva: precetto ed esecuzione per rilascio tramite ufficiale giudiziario.

• La situazione dell'immobile, se è stato lasciato libero o se vi sono beni dentro.

La valutazione del caso concreto spetta all'avvocato, che può indicare la strada più adatta alla situazione.