Sfratto per morosità se l'inquilino paga solo in parte il canone
Un proprietario di casa affittata con contratto a canone concordato riceve ogni mese meno del dovuto. Il quadro delle norme sullo sfratto per morosità quando il pagamento è solo parziale e il ruolo del termine di grazia.
Se l'inquilino paga ogni mese solo una parte del canone, posso intimare lo sfratto per morosità e recuperare la differenza?
La situazione
Un proprietario ha affittato un immobile a uso abitativo con un contratto di durata quattro anni più quattro, ancora lontano dalla scadenza naturale. L'inquilino non ha smesso di pagare: versa ogni mese una somma, ma leggermente inferiore a quella dovuta tra canone e oneri accessori (le spese collegate all'alloggio).
Da diversi mesi, mese dopo mese, si è formato così un debito di entità modesta ma crescente. Il proprietario, che finora ha accettato i versamenti parziali, si chiede se questo basti per chiedere lo sfratto e come recuperare la differenza.
Il dubbio è comune: l'inadempimento è solo parziale, ma continuato. Ci si domanda anche se aver accettato i pagamenti ridotti possa pesare sulla possibilità di agire.
Cosa prevede la legge
La locazione abitativa è disciplinata principalmente dalla legge n. 431/1998 e dalla legge n. 392/1978. Tra gli obblighi centrali del conduttore (l'inquilino) c'è il pagamento del canone e degli oneri accessori alle scadenze pattuite.
Lo sfratto per morosità
Lo sfratto per morosità, previsto dall'art. 658 del codice di procedura civile, è un procedimento speciale e più rapido con cui il locatore (il proprietario) chiede la risoluzione del contratto, cioè il suo scioglimento per inadempimento, e il rilascio dell'immobile. Con la stessa citazione si può chiedere anche il pagamento dei canoni scaduti.
Il termine di grazia
Nelle locazioni abitative l'art. 55 della legge n. 392/1978 consente al giudice, se l'inquilino compare in udienza e lo richiede, di concedere un termine (fino a 90 giorni) per sanare la morosità. Devono essere pagati canoni scaduti, oneri accessori, interessi e spese legali.
Cosa dice la giurisprudenza
La giurisprudenza richiamata sul tema ritiene che l'inadempimento possa giustificare la risoluzione anche quando il conduttore versi ogni mese solo una parte del canone, se il debito complessivo accumulato diventa consistente. Il giudice valuta l'importanza dell'inadempimento nel suo insieme e non solo il singolo mese.
Quanto alla tolleranza del proprietario che abbia accettato pagamenti parziali, si ritiene in genere che da sola non faccia perdere il diritto di agire in giudizio per la risoluzione del contratto. Restano però rilevanti le circostanze concrete, come la durata e le modalità di tale tolleranza.
Cosa valutare con un avvocato
Se l'importo accumulato e la sua durata possano essere considerati un inadempimento di gravità sufficiente.
Gli effetti della tolleranza dei pagamenti parziali nel caso specifico.
Il corretto calcolo del debito, distinguendo canone e oneri accessori.
L'opportunità di una diffida preventiva e i suoi tempi rispetto alla citazione per la convalida.
La possibilità di recuperare le somme con gli strumenti giudiziali disponibili e la loro combinazione con lo sfratto.
L'eventualità che l'inquilino chieda il termine di grazia e le conseguenze se sana la morosità.
- Contratto di locazione registrato
- Ricevute o estratti conto dei pagamenti ricevuti
- Prospetto del canone e degli oneri accessori dovuti
- Eventuali comunicazioni scritte con l'inquilino (messaggi, email, raccomandate)
- Bozza o copia di eventuali diffide già predisposte
- Documenti di proprietà dell'immobile
Fonti
- Legge n. 431/1998
- Legge n. 392/1978
- Corte di Cassazione, sentenza n. 17049/2017
- Corte di Cassazione, ordinanza n. 6209/2018
- Corte d'Appello, sentenza n. 1543/2019
- Corte d'Appello, sentenza n. 2126/2023
- Corte d'Appello, sentenza n. 499/2023
- Corte d'Appello, sentenza n. 463/2023
- Tribunale, sentenza n. 6592/2023
