Sfratto per morosità: si possono opporre i vizi dell'immobile?

La situazione

Un inquilino riceve l'intimazione di sfratto per morosità: il proprietario chiede il pagamento di alcune migliaia di euro di canoni non versati e la convalida dello sfratto davanti al giudice.

Nel frattempo l'inquilino ha già lasciato l'immobile. Sostiene che la casa presentasse gravi carenze, tra cui un impianto elettrico non a norma e problemi legati agli scarichi, e di aver sostenuto di tasca propria le spese per adeguare l'impianto, conservando le fatture. Il proprietario, a suo dire, era stato informato solo a voce.

La domanda è se, all'udienza, sia possibile opporsi alla richiesta di pagamento facendo valere questi elementi e le spese sostenute.

Cosa prevede la legge

Lo sfratto per morosità

Il procedimento di convalida di sfratto per morosità (art. 658 del codice di procedura civile) permette al locatore di chiedere al giudice il rilascio dell'immobile per canoni non pagati e, insieme, il pagamento delle somme dovute. Se l'immobile è già stato restituito, il giudice ne prende atto: viene meno la questione del rilascio, ma possono restare da decidere le reciproche pretese economiche.

Gli obblighi del locatore e i vizi della casa

Il locatore deve consegnare la casa in buono stato e mantenerla in condizione di servire all'uso convenuto (artt. 1575 e 1576 del codice civile). Se la casa ha vizi che ne riducono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone (art. 1578 c.c.).

Riparazioni urgenti

Se la cosa locata ha bisogno di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché avvisi contemporaneamente il locatore (art. 1577 c.c.). Le spese sostenute possono essere fatte valere in compensazione, cioè sottratte dalla somma che il conduttore deve.

Eccezione di inadempimento

L'art. 1460 c.c. consente a una parte di rifiutare la propria prestazione se l'altra è inadempiente. Nella locazione, questo si lega al rapporto di reciprocità tra uso della casa e pagamento del canone.

Cosa dice la giurisprudenza

La Corte di Cassazione ha affermato che la mancanza dei requisiti di abitabilità incide in modo rilevante sull'equilibrio tra le prestazioni del contratto, cioè tra godimento dell'immobile e canone. La giurisprudenza di merito, in casi di rilascio già avvenuto, ha dato atto dell'avvenuta restituzione dell'immobile. Si è inoltre ritenuto che l'intimazione di sfratto per morosità, con la richiesta di convalida, contenga implicitamente anche la domanda di risoluzione del contratto.

Cosa valutare con un avvocato

• Se e come sono stati dimostrati i vizi (fotografie, verifiche tecniche, certificazioni) e quanto hanno inciso sull'uso della casa.

• Se l'avviso al locatore, dato solo a voce, sia dimostrabile (testimoni, messaggi) e quali effetti abbia sul rimborso delle spese.

• Se le riparazioni avessero davvero carattere urgente.

• Quali strumenti processuali siano disponibili e con quali termini: opposizione, eccezioni, domanda riconvenzionale (una domanda proposta a propria volta contro il locatore).

• Se una soluzione concordata con il proprietario, con rinunce reciproche, sia percorribile e conveniente.