Inquilino moroso: come funziona lo sfratto per morosità?

La situazione

Un proprietario ha concesso in locazione un immobile con un contratto regolarmente registrato. Da alcuni mesi l'inquilino non versa il canone: le mensilità non pagate sono tre consecutive e il debito ammonta a poche migliaia di euro.

Il proprietario ha già inviato una diffida scritta, cioè una richiesta formale di pagamento fuori dal tribunale, ma senza risultati. L'inquilino si è mostrato disponibile a parole, senza però pagare.

Il locatore vorrebbe capire con quali strumenti può ottenere in tempi ragionevoli la liberazione dell'immobile e, insieme, il recupero delle somme dovute.

Cosa prevede la legge

L'obbligo di pagare il canone

Il contratto di locazione obbliga il conduttore (l'inquilino) a pagare il canone nei termini stabiliti. Il mancato pagamento è un inadempimento che può giustificare la richiesta di risoluzione del contratto, cioè del suo scioglimento, e la restituzione dell'immobile. Per le locazioni abitative la legge n. 392/1978 fissa una soglia di tolleranza: il ritardo nel pagamento rileva quando supera venti giorni dalla scadenza.

Lo sfratto per morosità

Il codice di procedura civile, all'art. 658, prevede un procedimento speciale e più rapido del giudizio ordinario: l'intimazione di sfratto per morosità. Con un unico atto il locatore intima lo sfratto e cita l'inquilino davanti al giudice per la convalida, cioè la conferma giudiziale dello sfratto.

Il recupero dei canoni

L'art. 664 c.p.c. consente di chiedere, nell'ambito dello stesso procedimento, un decreto ingiuntivo (un ordine di pagamento emesso dal giudice) per i canoni scaduti e, secondo quanto riportato nelle fonti, anche per quelli che scadono fino al rilascio effettivo dell'immobile.

Il termine di grazia

L'inquilino che si presenta in udienza può chiedere il cosiddetto termine di grazia, di norma fino a 90 giorni, per sanare la morosità pagando canoni arretrati, interessi e spese legali. Se paga entro il termine fissato dal giudice, la morosità è sanata e il contratto non viene risolto.

Cosa dice la giurisprudenza

I giudici di merito hanno chiarito che l'intimazione di sfratto per morosità contiene in sé la richiesta implicita di risoluzione del contratto di locazione. La Corte di Cassazione ha inoltre confermato che le somme relative ai canoni non pagati possono essere chieste con decreto ingiuntivo all'interno della medesima procedura. Quanto al termine di grazia, il pagamento effettuato entro il termine fissato dal giudice sana a tutti gli effetti la morosità e impedisce la risoluzione.

Cosa valutare con un avvocato

• La regolarità della registrazione del contratto e la tipologia di locazione (abitativa o non abitativa), da cui dipendono le regole applicabili.

• La prova della morosità: pagamenti mancanti, comunicazioni scambiate, diffida inviata.

• La scelta dello strumento processuale e il modo di chiedere insieme rilascio dell'immobile e canoni.

• Gli effetti di un'eventuale richiesta del termine di grazia e le conseguenze di un pagamento in udienza.

• I tempi e i costi del procedimento e dell'eventuale esecuzione per il rilascio.

• Il valore di eventuali accordi o promesse verbali dell'inquilino, che non sostituiscono il pagamento.