Sublocazione vietata e morosità: si possono chiedere insieme?

La situazione

Un proprietario ha concesso in locazione un immobile. Il contratto contiene un divieto espresso di sublocazione, con la previsione che la sua violazione porti alla risoluzione del contratto.

Dopo un po' di tempo il locatore viene a sapere che i conduttori hanno inserito nell'abitazione altre persone. La circostanza emerge da messaggi scambiati in chat, e in precedenza era già stata inviata una diffida formale.

Nel frattempo i conduttori non pagano il canone da alcuni giorni e risulta insoluta anche una rata di spese condominiali. Il locatore si chiede se possa far valere entrambi i problemi nello stesso procedimento.

Cosa prevede la legge

La clausola risolutiva espressa

L'art. 1456 del codice civile consente alle parti di prevedere che il contratto si risolva di diritto se una determinata obbligazione, come il rispetto del divieto di sublocazione, non viene adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso la risoluzione opera quando la parte interessata dichiara di volersi avvalere della clausola.

Lo sfratto per morosità

L'art. 658 del codice di procedura civile disciplina l'intimazione di sfratto per morosità, un procedimento sommario, cioè più rapido di una causa ordinaria. Il locatore intima lo sfratto per il mancato pagamento del canone o degli oneri accessori e, nello stesso atto, cita il conduttore davanti al giudice per la convalida.

Cosa dice la giurisprudenza

Secondo la Corte d'Appello (sentenza n. 685/2014), perché la clausola risolutiva espressa operi l'inadempimento deve essere imputabile a dolo o colpa del conduttore.

Nella giurisprudenza di merito si ritiene legittimo far valere la risoluzione contrattuale insieme all'intimazione di sfratto per morosità (Corte d'Appello, sentenza n. 1543/2019). La Corte d'Appello (sentenza n. 136/2018) descrive come prassi consolidata intimare lo sfratto con citazione per la convalida chiedendo anche la risoluzione in forza della clausola risolutiva espressa. Il Tribunale (sentenza n. 6592/2023) ha ritenuto corretta, sul piano procedurale e sostanziale, questa impostazione.

La Corte di Cassazione (ordinanza n. 25875/2025) ha affermato che i comportamenti inadempienti ulteriori e successivi, come una morosità che si aggiunge alla sublocazione, rilevano nel quadro complessivo del grave inadempimento.

Cosa valutare con un avvocato

• Se la clausola sul divieto di sublocazione sia formulata in modo chiaro e preveda davvero la risoluzione di diritto.

• Se la presenza di altri occupanti integri una sublocazione e se l'inadempimento sia imputabile ai conduttori, anche alla luce di messaggi e diffide precedenti.

• Come impostare l'atto, per far valere nello stesso procedimento sia la morosità sia la clausola risolutiva.

• Che cosa accade se i conduttori si presentano in udienza e chiedono un termine per pagare quanto dovuto (il cosiddetto termine di grazia), e che effetto ha questo sulla domanda di risoluzione.

• Quali somme risultino effettivamente dovute tra canoni e spese condominiali.

La valutazione del caso concreto spetta all'avvocato, che potrà verificare contratto, prove e tempistiche.