Ex conviventi: come ottenere l'intera casa cointestata con mutuo?

La situazione

Due persone che convivevano hanno acquistato insieme un immobile, in comproprietà al 50% ciascuna, finanziando l'acquisto con un mutuo cointestato di importo rilevante. Nel tempo la convivenza si è chiusa e entrambe preferiscono evitare la vendita a terzi: una delle due vorrebbe tenere la casa per sé.

All'inizio una sola delle due aveva versato di più, tra anticipo e spese di acquisto, sulla base di un accordo informale: l'altra avrebbe compensato pagando le rate del mutuo. Di fatto, però, le rate pagate dall'altra sono state meno del previsto e nell'ultimo periodo le spese sono state sostenute quasi interamente da chi vuole rilevare la casa.

Restano da chiarire due punti: come trasferire la quota e liberare l'altra parte dal mutuo, e come tenere conto, nel prezzo, dei versamenti sproporzionati.

Cosa prevede la legge

Comunione e scioglimento

Quando la proprietà di un bene spetta a più persone si parla di comunione ordinaria (artt. 1100 e seguenti del codice civile). Ciascun partecipante può chiedere la divisione (art. 1111 c.c.) oppure, se c'è accordo, cedere la propria quota agli altri. Se le parti sono d'accordo, di regola non serve rivolgersi al giudice.

Il trasferimento della quota indivisa del 50% avviene con un atto notarile di compravendita di quota.

Il prezzo della quota

Si parte di solito dal valore stimato dell'immobile e dalla quota teorica spettante a ciascuno. Da questa si detrae la parte di mutuo residuo che l'acquirente si assume. Il risultato è il valore netto della quota, che può poi essere ridotto o compensato con eventuali crediti reciproci.

L'accollo del mutuo

L'accollo (art. 1273 c.c.) è il contratto con cui un soggetto si assume il debito di un altro. Nel mutuo cointestato, uno dei cointestatari può accollarsi l'intero debito. Per liberare l'altro è necessario il consenso espresso del creditore, cioè della banca (accollo liberatorio). Senza questo consenso l'accollo è cumulativo e il debitore originario resta obbligato insieme al nuovo.

Versamenti tra conviventi

I conferimenti economici tra conviventi sono di regola inquadrati come adempimento di obbligazioni naturali (art. 2034 c.c.), cioè doveri morali e sociali non ripetibili. Fanno eccezione i versamenti che superano i limiti di proporzionalità e adeguatezza: in tal caso può configurarsi un indebito arricchimento (art. 2041 c.c.). Lo stesso vale se esiste un accordo sottostante che prevede la restituzione.

Cosa dice la giurisprudenza

In base ai principi generali richiamati, le attribuzioni patrimoniali a favore del convivente che vanno oltre il normale concorso alle spese comuni e determinano un ingiustificato arricchimento possono essere ripetibili. Nella trattativa sulla cessione della quota, il prezzo teorico può quindi essere ridotto dell'importo che l'altra parte deve ancora per pareggiare l'anticipo iniziale e le rate non versate.

Cosa valutare con un avvocato

• Se l'accordo informale iniziale sia provabile e che cosa prevedesse esattamente sulla restituzione.

• Quali versamenti rientrino nella normale contribuzione alla vita comune e quali siano sproporzionati.

• Come quantificare il credito reciproco e come compensarlo con il prezzo della quota.

• La disponibilità della banca ad accettare un accollo liberatorio, che dipende dalla capacità di reddito di chi resta intestatario del mutuo.

• Se sia utile una scrittura che riconosca i rapporti di dare e avere e un accordo preliminare prima dell'atto dal notaio.

• Il coordinamento tra trasferimento della quota e accollo, che di regola si formalizzano insieme.