Sfratto per morosità: cosa prevede la legge e il termine di grazia

La situazione

Una persona vive in un immobile ad uso abitativo anche dopo la scadenza del contratto di locazione. Nei mesi precedenti non ha pagato i canoni e ha accumulato un debito di alcune migliaia di euro, che riconosce interamente.

Il proprietario ha già inviato una diffida, cioè una lettera formale con cui chiede il pagamento e il rilascio dell'immobile. Siamo quindi ancora nella fase che precede il giudizio, ma l'ipotesi di un'intimazione di sfratto per morosità è concreta.

La domanda è quali strumenti prevede la legge per gestire il debito e la permanenza nell'immobile, e quali effetti può avere un procedimento giudiziario.

Cosa prevede la legge

La locazione e la morosità

La locazione è regolata dal Codice Civile e, per gli immobili abitativi, dalla Legge n. 431/1998. Se il conduttore (chi abita in affitto) non paga i canoni, il locatore (il proprietario) può chiedere la risoluzione del contratto, cioè il suo scioglimento per inadempimento, e il rilascio dell'immobile.

L'intimazione di sfratto per morosità

Lo sfratto per morosità è il procedimento con cui il locatore, davanti al giudice, chiede di far dichiarare la fine del contratto e di ottenere la restituzione dell'immobile. Il debito può essere richiesto anche con un decreto ingiuntivo, un ordine di pagamento emesso dal giudice, e il rilascio può essere eseguito con l'esecuzione forzata se non avviene spontaneamente.

Il termine di grazia

La Legge n. 392/1978 prevede il cosiddetto «termine di grazia». In presenza di comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, il giudice può concedere un termine non superiore a 90 giorni per sanare la morosità. La somma da pagare comprende i canoni arretrati, gli interessi e le spese legali.

Cosa dice la giurisprudenza

La giurisprudenza ha affermato che il mancato pagamento dei canoni è un elemento idoneo a paralizzare le eccezioni del conduttore e a fondare la richiesta di risoluzione del contratto per morosità.

I giudici di merito hanno inoltre precisato che la domanda di risoluzione del contratto è implicitamente contenuta nell'intimazione di sfratto per morosità: non serve quindi una richiesta separata.

Quando il debito non è contestato, la posizione del conduttore in giudizio ha poco spazio per difese sul merito. Per questo assumono rilievo gli strumenti che la legge offre per ottenere tempo, come il termine di grazia.

Cosa valutare con un avvocato

• Se, in che forma e con quale contenuto il proprietario abbia già comunicato la diffida, e quali richieste contenga.

• La possibilità di un accordo stragiudiziale: un piano di pagamento rateale del debito e una data concordata per il rilascio, che evita al proprietario i tempi e i costi del giudizio.

• Se ricorrano le condizioni di difficoltà documentabili richieste per il termine di grazia e come provarle.

• L'esatto importo da versare per sanare la morosità, tra canoni, interessi e spese.

• La situazione contrattuale dopo la scadenza e il titolo con cui l'immobile è occupato.

• I rischi di un decreto ingiuntivo e di un'esecuzione forzata per il rilascio, e i tempi con cui possono verificarsi.