Sfratto per morosità e spese condominiali: come si recuperano?

La situazione

Una persona ha concesso in locazione un immobile ad uso abitativo, con un contratto regolarmente registrato. L'inquilino non ha pagato il canone di un mese e ha poi comunicato di non voler versare le successive rate delle spese condominiali, nonostante in precedenza avesse accettato per iscritto il piano di riparto predisposto dall'amministratore.

Il locatore dispone del contratto, del documento con la ripartizione delle spese accettata dall'inquilino e della registrazione di una telefonata in cui il debito sarebbe stato riconosciuto. Si chiede se possa avviare lo sfratto e, insieme, recuperare le somme dovute.

Cosa prevede la legge

La locazione abitativa è regolata principalmente dalla legge n. 431/1998 e dalla legge n. 392/1978. Queste norme disciplinano gli obblighi delle parti, compreso il pagamento del canone e degli oneri accessori, come le spese condominiali.

Quando la morosità giustifica la risoluzione

Secondo l'art. 5 della legge n. 392/1978, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza è motivo di risoluzione del contratto. Lo stesso vale per il mancato pagamento degli oneri accessori quando l'importo non pagato supera quello di due mensilità del canone.

Lo sfratto per morosità

È un procedimento speciale che consente al locatore di ottenere in tempi più rapidi un titolo esecutivo (un provvedimento che permette di procedere all'esecuzione forzata) per il rilascio dell'immobile e per il pagamento dei canoni scaduti. Il conduttore può però sanare la morosità in giudizio, chiedendo il cosiddetto «termine di grazia»: pagando canoni, interessi e spese legali, il debito si estingue.

Cosa dice la giurisprudenza

I giudici di merito (tribunali e corti d'appello) riconoscono che l'intimazione di sfratto per morosità è lo strumento adatto per ottenere il rilascio dell'immobile quando i canoni di una locazione abitativa non vengono pagati. La procedura è ritenuta esperibile quando il contratto è regolarmente registrato e in corso al momento dell'intimazione.

Quanto agli oneri accessori, la documentazione scritta che attesta la ripartizione delle spese accettata dal conduttore può costituire prova scritta idonea a fondare una richiesta di ingiunzione di pagamento, insieme ai canoni rimasti insoluti alla data di notifica dell'intimazione. Anche il riconoscimento del debito da parte del conduttore è un elemento che rafforza la posizione di chi pretende il pagamento.

Cosa valutare con un avvocato

• Se l'importo non pagato, canone e oneri, rientra nelle soglie previste dalla legge per la risoluzione.

• Se il contratto sia valido, registrato e ancora in vigore.

• Se la prova del debito per le spese condominiali sia sufficiente e quale valore abbia una registrazione telefonica.

• Come combinare la richiesta di rilascio con quella di pagamento delle somme, comprese quelle che maturano fino alla riconsegna.

• Gli effetti di una possibile richiesta di termine di grazia da parte dell'inquilino.

• L'opportunità e le modalità di un'eventuale messa in mora prima di agire in giudizio.