Sfratto per morosità: come funziona e quali sono i tempi?

La situazione

Un proprietario ha concesso in locazione un immobile con un contratto regolarmente registrato. Nel tempo l'inquilino ha smesso di pagare per intero alcune mensilità, ne ha pagate altre solo in parte e non ha versato le spese condominiali. Il debito complessivo ammonta ad alcune migliaia di euro.

In precedenza il proprietario aveva inviato una richiesta di pagamento informale, cioè senza PEC né raccomandata con ricevuta di ritorno, rimasta senza risposta.

Il proprietario vuole capire quale strada sia la più rapida per riavere la disponibilità dell'immobile e, allo stesso tempo, recuperare quanto dovuto.

Cosa prevede la legge

La locazione e lo sfratto per morosità

La locazione è il contratto con cui una parte si obbliga a far godere all'altra un bene, mobile o immobile, per un certo tempo e dietro un corrispettivo. Se il canone o le spese accessorie non vengono pagati, il locatore può ricorrere allo sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.). È un procedimento sommario, cioè semplificato, che permette di ottenere in tempi più rapidi un titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile. Presupposto è che il contratto sia regolarmente registrato.

Quando il mancato pagamento giustifica la risoluzione

La legge sull'equo canone prevede che il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza sia motivo di risoluzione del contratto. Lo stesso vale per il mancato pagamento degli oneri accessori quando l'importo superi quello di due mensilità del canone. La domanda di risoluzione è considerata implicitamente contenuta nell'intimazione di sfratto.

Il ruolo della richiesta di pagamento

Una richiesta formale di pagamento è utile, ma la sua mancanza non impedisce di agire in giudizio: la notifica dell'atto con cui si intima lo sfratto e si cita l'inquilino per la convalida vale anche come messa in mora, cioè come formale richiesta di adempimento, e interrompe la prescrizione.

L'udienza e il termine di grazia

Se l'inquilino non compare o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto con un'ordinanza immediatamente esecutiva. Se invece compare, può chiedere il cosiddetto termine di grazia: un periodo fissato dal giudice per pagare quanto dovuto, con interessi e spese legali. Questa possibilità è ammessa un numero limitato di volte in un quadriennio, e il pagamento entro il termine sana la morosità a tutti gli effetti. Insieme allo sfratto si può chiedere anche un'ingiunzione di pagamento per canoni e oneri non versati.

Cosa dice la giurisprudenza

La giurisprudenza di merito (Corti d'Appello e Tribunali) afferma in modo costante che la regolare registrazione del contratto è condizione essenziale per ottenere l'ordinanza di rilascio in caso di morosità persistente. Giurisprudenza di legittimità e di merito precisa inoltre che la richiesta di risoluzione del contratto è implicita nell'intimazione di sfratto per morosità.

Cosa valutare con un avvocato

• La regolarità della registrazione del contratto e la sua effettiva documentazione.

• L'esatta quantificazione del debito, distinguendo canoni, pagamenti parziali e spese condominiali, e verificando se le spese superino la soglia di due mensilità.

• Se convenga affiancare allo sfratto la richiesta di pagamento delle somme dovute e come impostarla.

• Il rischio che l'inquilino chieda il termine di grazia e le conseguenze sui tempi.

• I tempi e i passaggi della fase esecutiva se l'immobile non viene lasciato spontaneamente: precetto, accesso dell'ufficiale giudiziario, eventuale rinvio.

• I costi della procedura rispetto all'entità del credito.