Sfratto per morosità: come riavere casa e recuperare i canoni?

La situazione

Un proprietario ha concesso in affitto un immobile ad uso abitativo con un contratto regolarmente registrato. Da alcuni mesi l'inquilino non versa il canone e il debito complessivo ammonta a qualche migliaio di euro.

Alla somma dei canoni non pagati si aggiungono altre voci, come le spese accessorie (ad esempio quelle condominiali) e possibili danni all'immobile.

Il proprietario vuole due cose: riavere la disponibilità della casa e recuperare quanto dovuto, nei tempi più rapidi possibili.

Cosa prevede la legge

La locazione ad uso abitativo è regolata soprattutto dalla Legge n. 431/1998 e dalla Legge n. 392/1978. Queste norme fissano gli obblighi di chi affitta (locatore) e di chi abita l'immobile (conduttore), tra cui il pagamento del canone e degli oneri accessori.

L'inadempimento

Secondo l'art. 5 della Legge n. 392/1978, il mancato pagamento del canone oltre venti giorni dalla scadenza costituisce motivo di risoluzione del contratto, cioè del suo scioglimento per inadempimento.

Lo sfratto per morosità

È un procedimento speciale, previsto dall'art. 658 del codice di procedura civile. Permette al locatore di ottenere in tempi più rapidi un titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile. Con lo stesso atto si può chiedere anche l'ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e di quelli che scadranno.

Il contratto deve essere registrato, condizione necessaria per attivare la procedura.

Il termine di grazia

Nelle locazioni abitative l'inquilino può presentarsi all'udienza e chiedere un termine, di solito di circa 90 giorni, per saldare il debito (art. 55 della Legge n. 392/1978). Se paga entro il termine fissato dal giudice, la morosità è sanata. Se non compare, non si oppone o non paga, il giudice convalida lo sfratto. Il rilascio materiale avviene poi tramite l'ufficiale giudiziario, con tempi che possono richiedere del tempo.

Cosa dice la giurisprudenza

I giudici di merito (tribunali e corti d'appello) confermano la prassi di agire insieme per il rilascio dell'immobile e per il pagamento dei canoni e degli oneri accessori, comprese le spese condominiali, nell'ambito dello stesso procedimento di intimazione di sfratto per morosità.

Cosa valutare con un avvocato

• Se il contratto è registrato e quali sono le sue clausole su canone, spese e durata.

• Quali somme siano effettivamente dovute e come distinguere canoni, oneri accessori ed eventuali danni, che richiedono prove diverse.

• Se sia opportuno un sollecito scritto prima di avviare la causa, e con quali effetti.

• Come impostare l'atto di intimazione e la citazione per la convalida, con la richiesta di ingiunzione di pagamento.

• Come gestire l'eventuale richiesta del termine di grazia e i tempi dell'esecuzione del rilascio.