Sfratto per morosità: cosa succede dopo l'udienza di convalida?

La situazione

Un proprietario ha concesso in locazione un immobile con contratto regolarmente registrato. Per alcuni mesi l'inquilino non ha pagato il canone e il debito ha raggiunto una somma di un paio di migliaia di euro.

Il locatore, tramite il proprio legale, ha notificato l'intimazione di sfratto per morosità con citazione per la convalida. L'udienza si è svolta da poco, ma il locatore non ne conosce ancora l'esito.

Si chiede quindi quali effetti produca l'udienza, che cosa accada se l'inquilino non si è presentato o ha chiesto di sanare il debito, e come si possano ottenere sia la liberazione dell'immobile sia il pagamento dei canoni.

Cosa prevede la legge

La locazione e lo sfratto per morosità

La locazione è il contratto con cui una parte si obbliga a far godere all'altra un bene, mobile o immobile, per un certo tempo e dietro un corrispettivo. Se il conduttore non paga il canone, il locatore può usare il procedimento speciale di convalida di sfratto (artt. 657 e seguenti del codice di procedura civile). È uno strumento rapido che mira a ottenere la risoluzione del contratto, il rilascio dell'immobile e un titolo esecutivo, cioè un provvedimento che permette di procedere con l'esecuzione forzata, anche per i canoni non pagati.

L'udienza di convalida

Se l'inquilino non compare, o compare ma non si oppone, il giudice convalida lo sfratto, purché il difensore del locatore dichiari in udienza che la morosità persiste. L'ordinanza di convalida costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile.

La sanatoria della morosità

La L. 392/1978 disciplina la sanatoria della morosità. Se l'inquilino si presenta in udienza, può chiedere il cosiddetto «termine di grazia», un periodo concesso dal giudice per pagare quanto dovuto. Il pagamento entro il termine fissato sana l'inadempimento.

Il recupero dei canoni

Nella prassi, il giudice che decide sulla convalida può anche pronunciare, insieme al rilascio, un provvedimento di condanna al pagamento dei canoni e degli oneri scaduti. Su tale provvedimento si basano poi il precetto (l'intimazione formale a pagare) e, in caso di mancato pagamento, l'esecuzione forzata, ad esempio con il pignoramento del conto corrente o di una parte dello stipendio.

Cosa dice la giurisprudenza

La giurisprudenza di merito, cioè quella dei tribunali e delle corti d'appello, afferma che l'intimazione di sfratto per morosità contiene implicitamente anche la domanda di risoluzione del contratto di locazione. Non occorre quindi una richiesta separata.

Cosa valutare con un avvocato

• Quale provvedimento sia stato effettivamente emesso in udienza: convalida, concessione del termine di grazia, oppure passaggio al giudizio ordinario in caso di opposizione dell'inquilino.

• Il termine fissato per il rilascio volontario dell'immobile e cosa accada alla sua scadenza, compresi precetto e intervento dell'ufficiale giudiziario.

• Se il provvedimento includa anche la condanna al pagamento dei canoni e degli oneri, oppure se serva un titolo distinto, come un decreto ingiuntivo.

• Se l'inquilino abbia pagato, in tutto o in parte, e quali effetti abbia questo sul procedimento.

• Quali strumenti di esecuzione forzata siano adatti a recuperare il credito, in base alla situazione patrimoniale dell'inquilino.

La valutazione del caso concreto spetta all'avvocato, che potrà verificare gli atti e il verbale d'udienza.