Sfratto per morosità tra comproprietari: come funziona?

La situazione

Una persona e un fratello sono comproprietari di un appartamento concesso in locazione con contratto scritto e regolarmente registrato. Nel corso di circa un anno e mezzo l'inquilino ha pagato solo poche mensilità, accumulando un debito di alcune migliaia di euro.

Il proprietario ha già sollecitato il pagamento con comunicazioni scritte, anche via posta elettronica certificata, senza ottenere risultati. Ora vuole capire se può riavere l'immobile e recuperare le somme dovute, e se per farlo debba agire insieme al fratello.

Cosa prevede la legge

Il contratto e la morosità

Le locazioni sono disciplinate dalla legge n. 392/1978 e, per gli usi abitativi, dalla legge n. 431/1998. L'art. 5 della legge n. 392/1978 stabilisce che il mancato pagamento del canone, decorsi 20 giorni dalla scadenza, costituisce inadempimento che può portare alla risoluzione del contratto. Vale anche per una sola mensilità.

Lo sfratto per morosità

L'art. 658 del Codice di procedura civile prevede un procedimento semplificato: il locatore intima lo sfratto e cita l'inquilino davanti al giudice per la convalida (cioè la conferma giudiziale della risoluzione e dell'obbligo di rilascio). Nello stesso atto può chiedere l'ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e di quelli che scadranno fino al rilascio.

Il termine di grazia

Nelle locazioni ad uso abitativo, all'udienza l'inquilino può chiedere un termine, il cosiddetto «termine di grazia», che può arrivare fino a 90 giorni, per pagare quanto dovuto e sanare la morosità. Nelle locazioni commerciali questo termine non è previsto.

Dopo la convalida

Se l'immobile non viene lasciato spontaneamente, occorre notificare l'atto di precetto e poi procedere con l'esecuzione forzata tramite l'Ufficiale Giudiziario. Il decreto ingiuntivo emesso insieme alla convalida è immediatamente esecutivo, quindi consente di avviare subito l'esecuzione sui beni del debitore.

Cosa dice la giurisprudenza

Secondo l'orientamento indicato, il comproprietario è legittimato ad agire per lo sfratto, purché operi con il consenso, anche presunto, degli altri comproprietari. I giudici hanno inoltre chiarito che la domanda di risoluzione per inadempimento e quella di condanna al pagamento dei canoni sono strettamente collegate, e per questo possono essere proposte insieme.

Cosa valutare con un avvocato

• Se il contratto è ad uso abitativo o commerciale, perché da ciò dipende la possibilità del termine di grazia.

• Come documentare il consenso del fratello comproprietario, o se sia preferibile che agiscano entrambi.

• Il calcolo esatto dei canoni insoluti e il valore della causa, da cui dipende il contributo unificato.

• La validità e l'utilità delle diffide già inviate.

• I tempi: di norma l'udienza di convalida si tiene entro alcune settimane dalla notifica, mentre il rilascio effettivo tramite Ufficiale Giudiziario può richiedere da alcuni mesi a oltre un anno, secondo il territorio.

• I costi iniziali: contributo unificato, spese di notifica e compensi legali.

Solo l'avvocato, esaminando contratto e documenti, può valutare il caso concreto e le strade più adatte.