Sfratto per morosità: come funziona e quali tempi servono?

La situazione

Il proprietario di un appartamento concesso in locazione ad uso abitativo si trova di fronte a un inquilino che da tempo non paga regolarmente. Versa somme parziali e discontinue, e il debito per canoni arretrati ha raggiunto alcune migliaia di euro, oltre ad alcune spese condominiali non pagate.

Le comunicazioni inviate con raccomandata non vengono ritirate, e questo rende difficile ogni contatto formale. L'inquilino vive nell'immobile con la famiglia, compresi figli minori, ed è un lavoratore dipendente senza beni di rilievo.

Il proprietario vuole capire quali strumenti la legge offra per riavere l'immobile e recuperare le somme dovute, e con quali tempi realistici.

Cosa prevede la legge

La locazione abitativa è regolata principalmente dalla legge n. 431/1998 e dalla legge n. 392/1978. L'inquilino che non paga il canone è inadempiente, e l'inadempimento può portare alla risoluzione del contratto, cioè al suo scioglimento.

Quando la morosità è rilevante

Secondo l'art. 5 della legge n. 392/1978, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza è motivo di risoluzione. Lo stesso vale per il mancato pagamento degli oneri accessori (le spese), quando superano l'importo di due mensilità del canone. I pagamenti parziali e discontinui non cancellano la morosità finché il debito residuo resta sopra questa soglia.

Il procedimento di sfratto

Per ottenere in tempi più rapidi il rilascio dell'immobile esiste il procedimento di convalida di sfratto (artt. 657 e seguenti del codice di procedura civile). Con l'intimazione il locatore chiede la risoluzione del contratto e, nello stesso atto, può chiedere un decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e per quelli che scadranno fino al rilascio effettivo. Se il giudice convalida lo sfratto, il contratto si risolve e si ottiene un titolo per il rilascio.

Il termine di grazia

L'art. 55 della legge n. 392/1978 consente all'inquilino che si presenta in udienza di sanare la morosità. Può chiedere un termine, fino a 90 giorni, per pagare il debito con interessi e spese legali.

La notifica

L'atto va notificato tramite ufficiale giudiziario. Se il destinatario è irreperibile o rifiuta l'atto, si applicano le regole dell'art. 140 del codice di procedura civile, che garantiscono comunque il contraddittorio.

Tempi e importi

• Udienza di convalida: indicativamente uno o due mesi dalla notifica.

• Termine di grazia, se richiesto: circa tre mesi in più.

• Esecuzione del rilascio: in presenza di minori si stimano tempi più lunghi, anche da sei a dodici mesi dall'ordinanza.

• Importi ingiungibili: canoni scaduti, spese condominiali insolute, canoni a scadere fino al rilascio e spese legali liquidate dal giudice.

Cosa dice la giurisprudenza

La giurisprudenza di merito riconosce che con l'intimazione di sfratto il locatore chiede, anche implicitamente, la risoluzione del contratto. Quando il giudice emette l'ordinanza di convalida, il contratto si risolve in via definitiva. È inoltre ammessa la richiesta di decreto ingiuntivo, collegata allo sfratto, per i canoni scaduti e a scadere.

Cosa valutare con un avvocato

• Se la morosità superi le soglie di legge e come si calcoli con precisione.

• Come eseguire correttamente la notifica a chi non ritira la posta.

• Come gestire l'udienza in caso di richiesta del termine di grazia.

• Le fasi dell'esecuzione: precetto, preavviso di rilascio, eventuali rinvii dovuti alla presenza di minori e possibile coinvolgimento dei servizi sociali.

• Gli strumenti per recuperare il credito, come il pignoramento di una quota dello stipendio presso il datore di lavoro, che dipende dalla capienza della retribuzione.

• Tempi e costi reali dell'intera procedura.