Provvigione all'agenzia dopo il recesso dal preliminare: è dovuta?

La situazione

Una persona, che agisce come privato e non per la propria attività professionale, firma un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile, con l'intervento di un'agenzia immobiliare.

Nel tempo l'acquirente e il venditore ritengono che l'agente non si sia comportato in modo corretto e decidono, d'accordo, di sciogliere il preliminare.

L'agenzia, pur dopo lo scioglimento, chiede il pagamento della provvigione entro un termine molto breve, prospettando in caso contrario iniziative legali. Ci si chiede se la richiesta sia legittima.

Cosa prevede la legge

La mediazione e la provvigione

Nel contratto di mediazione (art. 1754 c.c.) il mediatore mette in contatto due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato a nessuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza. Il diritto alla provvigione, cioè il compenso del mediatore, nasce quando l'affare è concluso per effetto del suo intervento (art. 1755 c.c.).

I doveri del mediatore

Il mediatore è tenuto a obblighi di correttezza e di informazione verso le parti (art. 1759 c.c.). Un comportamento che non tuteli adeguatamente gli interessi di chi intende acquistare può configurare un inadempimento del mediatore stesso.

La tutela del consumatore

Se una delle parti agisce per scopi estranei alla propria attività imprenditoriale o professionale, si applica la disciplina del Codice del Consumo. Le clausole dei moduli predisposti dall'agenzia che impongono penali sproporzionate o provvigioni piene anche quando il definitivo non viene stipulato per cause imputabili all'agenzia possono essere valutate come vessatorie, cioè squilibrate a danno del consumatore, e quindi nulle.

Cosa dice la giurisprudenza

In linea generale i giudici ritengono che la stipula di un preliminare di compravendita integri la «conclusione dell'affare» che fa maturare la provvigione. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9612/2023, ha però precisato che occorre sempre verificare la sussistenza e la regolarità del nesso causale tra l'attività del mediatore e l'affare.

La giurisprudenza ha inoltre chiarito che la disciplina consumeristica si applica al preliminare di vendita di immobili intermediato da un'agenzia. Quando la condotta del mediatore è inadeguata rispetto agli interessi dell'acquirente, essa può costituire un inadempimento contrattuale in grado di incidere sulla pretesa alla provvigione.

Cosa valutare con un avvocato

• Se il preliminare, una volta sciolto, abbia lasciato al mediatore un diritto alla provvigione, considerando il nesso tra la sua attività e l'affare.

• Quale sia stato in concreto il comportamento dell'agente e se si possa documentare come violazione dei doveri di correttezza e informazione.

• Il modo in cui è avvenuto lo scioglimento del preliminare (recesso congiunto o mutuo accordo) e le sue motivazioni.

• Il contenuto del modulo dell'agenzia: penali, provvigioni e altre clausole che potrebbero essere vessatorie.

• La qualifica di consumatore di chi ha firmato.

• Gli strumenti previsti dalla legge per contestare per iscritto la richiesta e per far valere eventuali danni, con i relativi termini.