Ordine di demolizione dell'abitazione principale: cosa prevede?

La situazione

Una persona riceve dal Comune un ordine di demolizione che riguarda l'immobile in cui vive stabilmente. Secondo l'amministrazione, nell'immobile sarebbero stati eseguiti interventi senza il necessario titolo edilizio oppure in modo totalmente diverso da quanto autorizzato.

L'atto è stato notificato da poco. Sorgono subito alcune domande: che cosa succede se non si demolisce nel termine indicato, quanto tempo c'è per reagire e se il fatto che si tratti della casa in cui si abita possa avere un peso.

Sono dubbi comuni a molte persone che si trovano davanti a un provvedimento di questo tipo, spesso con molta preoccupazione e poco tempo per orientarsi.

Cosa prevede la legge

L'ordine di demolizione

Il Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. n. 380/2001) prevede che, quando vengono accertati interventi eseguiti senza titolo abilitativo o in totale difformità da esso, il Comune ingiunga al responsabile la rimozione o la demolizione dell'opera, assegnando un termine per provvedere. Il termine è in genere di 90 giorni.

Cosa accade se non si demolisce

Se l'ordine non viene eseguito entro il termine, il manufatto abusivo e l'area su cui sorge sono acquisiti di diritto al patrimonio del Comune. Si tratta del cosiddetto patrimonio indisponibile, cioè beni destinati a finalità pubbliche. In seguito il Comune può procedere alla demolizione in via coattiva, cioè con esecuzione forzata.

I termini per opporsi

Il termine ordinario per impugnare un provvedimento amministrativo davanti al Tribunale Amministrativo Regionale (TAR) è di 60 giorni dalla notifica. Chi riceve l'atto ha quindi un tempo limitato per far valutare la strada da seguire.

L'accertamento di conformità

Esiste anche l'accertamento di conformità, comunemente chiamato sanatoria: è la richiesta con cui si chiede di regolarizzare un'opera che rispetta le regole urbanistiche. Per chi sostiene che la presentazione dell'istanza incida sull'efficacia dell'ordine, la questione richiede una verifica tecnica e giuridica dei presupposti.

Cosa dice la giurisprudenza

La Corte di Cassazione ha più volte ribadito che, a seguito dell'omessa demolizione, il Comune diventa automaticamente titolare dell'area su cui sorge il manufatto.

Le pronunce più recenti della Suprema Corte, tuttavia, hanno posto l'attenzione su altri aspetti, importanti quando l'immobile è l'abitazione di chi lo occupa:

• l'ordine di demolizione deve essere valutato anche sotto il profilo della proporzionalità, e sono sanzionati i provvedimenti privi di motivazione su questo criterio;

• ai fini dell'esecuzione assume rilievo la disponibilità di un alloggio alternativo per l'interessato;

• l'ordine è legittimo solo quando la sua esecuzione sia materialmente possibile.

Sono principi che dipendono molto dalle circostanze concrete: la sola qualità di abitazione principale non basta, di per sé, a escludere gli effetti dell'ordine.

Cosa valutare con un avvocato

• La data esatta di notifica dell'atto, da cui decorrono i termini, e l'autorità competente a decidere.

• La natura dell'abuso contestato: assenza di titolo oppure totale difformità, perché da questo dipende l'inquadramento della sanzione.

• La motivazione dell'ordine, in particolare se tenga conto della proporzionalità e dell'uso abitativo dell'immobile.

• La possibilità di chiedere la sospensione cautelare del provvedimento in un eventuale giudizio.

• La presenza dei presupposti per un accertamento di conformità, con l'aiuto di un tecnico di fiducia.

• La situazione abitativa del nucleo familiare e l'esistenza di eventuali alloggi alternativi.