Inquilino moroso e irreperibile: come ottenere sfratto e canoni?

La situazione

Un proprietario ha concesso in locazione un immobile con contratto scritto e regolarmente registrato. Da diverso tempo il conduttore non versa il canone e il debito complessivo ha raggiunto alcune migliaia di euro.

Il proprietario ha inviato una formale messa in mora, cioè una diffida scritta a pagare. Dopo quell'atto l'inquilino non si è più fatto trovare.

Il proprietario vuole capire quali strumenti consentano di riavere l'immobile e di ottenere un titolo per recuperare i canoni arretrati, e come ci si comporti quando la controparte è irreperibile.

Cosa prevede la legge

Il contratto di locazione e l'obbligo di pagare il canone

Il contratto di locazione è regolato dal Codice Civile e dalla legislazione speciale, tra cui la L. 392/1978. L'obbligo principale del conduttore è pagare il canone alle scadenze stabilite. Se non lo fa, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto, cioè il suo scioglimento per inadempimento.

Il mancato pagamento del canone protratto per oltre venti giorni è considerato un inadempimento grave, tale da giustificare la risoluzione.

Lo sfratto per morosità

L'art. 658 del Codice di procedura civile permette al locatore di intimare lo sfratto quando il canone non è pagato alle scadenze. Nello stesso atto si può chiedere anche l'ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti, ossia un ordine di pagare le somme dovute. Il procedimento è più rapido di una causa ordinaria e porta sia al rilascio dell'immobile sia a un titolo esecutivo per il recupero del credito. Presuppone un contratto di locazione scritto e registrato.

Il termine di grazia

La L. 392/1978 prevede per le locazioni abitative il cosiddetto «termine di grazia», un breve periodo concesso al conduttore per sanare la morosità. Non si applica quando l'immobile è destinato a un uso non abitativo o non è l'abitazione principale del conduttore.

Se il conduttore non compare

Se il conduttore non compare all'udienza o non si oppone, il giudice, dopo aver verificato che la notifica sia regolare, convalida lo sfratto con ordinanza. L'ordinanza è titolo esecutivo e consente di procedere al rilascio dell'immobile.

La notifica a chi è irreperibile

Se il destinatario non si trova, il Codice di procedura civile prevede forme particolari di notifica, tra cui quelle degli artt. 140 e 143. Dalla loro corretta applicazione dipende la possibilità che il giudice pronunci la convalida in assenza della controparte.

Cosa dice la giurisprudenza

I giudici di merito (tribunali e corti d'appello) hanno affermato in modo costante che la domanda di risoluzione per inadempimento del conduttore va accolta quando la morosità è provata con documenti, come il contratto e la prova dei mancati pagamenti.

Le stesse pronunce tendono a escludere il termine di grazia quando la locazione non riguarda un'abitazione principale. In questi casi la procedura di rilascio risulta più lineare.

Cosa valutare con un avvocato

• Se il tipo di locazione (uso abitativo o no) incida sull'applicabilità del termine di grazia.

• Se il contratto e la sua registrazione siano in regola, perché sono presupposto dello sfratto.

• Come documentare la morosità e la messa in mora già inviata.

• Quale forma di notifica sia adatta a chi è irreperibile e come svolgere le ricerche necessarie.

• Se chiedere insieme allo sfratto l'ingiunzione per i canoni scaduti e per quelli che matureranno fino al rilascio.

• Quali siano le concrete possibilità di recuperare la somma, che dipendono dal patrimonio del debitore e dalla sua rintracciabilità, e quali garanzie (come il deposito cauzionale o eventuali fideiussioni) siano previste dal contratto.

• Tempi e costi della procedura, compresa la fase esecutiva del rilascio.