Infiltrazioni da grondaia condominiale ostruita: chi risarcisce?

La situazione

Una persona nota nel proprio appartamento muri bagnati, danni al soffitto e comparsa di muffa dopo un episodio di pioggia. Segnala subito il problema all'amministratore.

Un tecnico accerta che la causa è l'ostruzione di una grondaia condominiale: l'acqua non è defluita correttamente, è tracimata sul terrazzo di un altro condomino e da lì è arrivata negli appartamenti sottostanti.

Il proprietario del terrazzo dichiara di avere infiltrazioni da qualche mese, senza averle segnalate in modo tempestivo. Una prima valutazione tecnica nominata dall'amministratore giunge a conclusioni diverse da quelle del tecnico. Resta da capire chi debba rispondere dei danni.

Cosa prevede la legge

Le parti comuni dell'edificio

L'art. 1117 c.c. elenca le parti dell'edificio che appartengono a tutti i condomini. Tra queste rientrano tetti, lastrici solari e grondaie, cioè gli elementi che servono a raccogliere e allontanare l'acqua piovana.

La responsabilità del custode

L'art. 2051 c.c. stabilisce che ciascuno risponde dei danni causati dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito, cioè un evento imprevedibile e non evitabile che interrompe il legame tra la cosa e il danno. Nel condominio, il Condominio è considerato custode dei beni e dei servizi comuni e può quindi essere chiamato a risarcire i danni derivanti dalla loro mancata o difettosa manutenzione.

Il concorso del danneggiato

L'art. 1227 c.c. prevede che il risarcimento sia ridotto se il danneggiato ha contribuito a causare il danno o ne ha aggravato le conseguenze, ad esempio non segnalando per tempo un problema noto.

Cosa dice la giurisprudenza

Secondo l'orientamento richiamato, il Condominio risponde dei danni provocati dal difetto di manutenzione di parti qualificabili come comuni. La grondaia è un bene comune e il Condominio, come custode, è responsabile in modo oggettivo, cioè a prescindere dalla colpa, per le infiltrazioni di acqua piovana che danneggiano le proprietà esclusive.

Il fatto che l'acqua sia passata per il terrazzo di un singolo condomino non esclude di per sé questa responsabilità, perché l'evento all'origine del danno è il malfunzionamento della grondaia. L'eventuale ritardo del proprietario del terrazzo nel segnalare le infiltrazioni può rilevare come concorso di colpa nei rapporti tra lui e il Condominio, ma non incide automaticamente sulla posizione di chi ha segnalato subito il problema.

Cosa valutare con un avvocato

• Se la perizia tecnica che individua la grondaia come causa sia sufficiente e come si rapporti con eventuali valutazioni diverse, come quella del tecnico nominato dall'amministratore.

• Se vi siano elementi di caso fortuito o altre cause concorrenti, ad esempio legate alla struttura del terrazzo.

• Il ruolo del proprietario del terrazzo e il possibile concorso di colpa per la mancata segnalazione.

• L'esistenza di una polizza assicurativa del fabbricato e le modalità per attivarla.

• Gli strumenti previsti dalla legge: la diffida all'amministratore, la mediazione civile, che in materia condominiale è condizione per poter agire in giudizio, e l'eventuale causa.

• La quantificazione dei danni e la loro prova.