Disdetta del locatore alla seconda scadenza del contratto 4+4

La situazione

Una persona vive in un immobile preso in affitto con un contratto a canone libero di tipo 4+4. Il primo quadriennio è terminato senza disdette e il contratto si è rinnovato automaticamente per altri quattro anni.

Qualche tempo prima della scadenza del secondo periodo, il conduttore riceve una raccomandata con cui il proprietario comunica che non intende proseguire il rapporto. La lettera non spiega i motivi.

Nasce il dubbio: il proprietario doveva indicare una ragione? Doveva avviare una procedura di trattativa, con un termine di 60 giorni per rispondere? E se il conduttore non ha mezzi per sostenere un contenzioso, quali strade restano?

Cosa prevede la legge

I contratti di locazione abitativa a canone libero sono regolati dalla legge n. 431/1998. La durata è di quattro anni e, se nessuno dà disdetta, il contratto si rinnova per un ulteriore quadriennio (da cui la formula «4+4»).

Prima scadenza e seconda scadenza

La legge tratta in modo diverso i due momenti:

• alla prima scadenza il locatore può negare il rinnovo solo per motivi tassativi, indicati dalla legge;

• alla seconda scadenza ciascuna parte può scegliere tra due strade: chiedere il rinnovo a nuove condizioni oppure comunicare che non intende rinnovare.

La procedura con i 60 giorni

Il termine di 60 giorni per rispondere riguarda il caso in cui una parte proponga di rinnovare il contratto a condizioni diverse. Se invece il locatore vuole solo far cessare il rapporto alla scadenza naturale, è sufficiente una comunicazione con lettera raccomandata inviata con un preavviso di almeno sei mesi. In questa fase la legge non richiede una motivazione specifica.

Cosa dice la giurisprudenza

La Corte d'Appello ha chiarito che la disdetta del contratto di locazione e il diniego di rinnovo sono negozi giuridici unilaterali. Questo significa che producono l'effetto di far cessare il rapporto nel momento in cui arrivano a conoscenza del conduttore, senza bisogno di accettazione né di ulteriori procedure, purché sia stato rispettato il termine di preavviso.

Cosa valutare con un avvocato

La verifica del caso concreto spetta all'avvocato. Gli aspetti che di solito contano sono:

• la data di decorrenza del contratto e la data esatta di scadenza del secondo quadriennio;

• il momento in cui la raccomandata è stata effettivamente ricevuta e se il preavviso di almeno sei mesi è stato rispettato;

• il contenuto della comunicazione: se si limiti a manifestare la volontà di non rinnovare o contenga anche proposte di nuove condizioni;

• la tipologia del contratto (canone libero o altra formula) e l'eventuale presenza di clausole particolari;

• le possibilità di un accordo con il proprietario, per esempio un rilascio posticipato di qualche mese, da formalizzare per iscritto, con il pagamento regolare di un'indennità di occupazione fino alla riconsegna;

• i costi di un eventuale contenzioso e il rischio di condanna alle spese di lite, da considerare anche in rapporto alle risorse disponibili.