Morosità sull'affitto: cosa rischia l'inquilino e come sanare?

La situazione

Una persona vive in un immobile in affitto, con un contratto regolarmente registrato. Nei mesi precedenti ha avuto difficoltà economiche e ha concordato con il proprietario un piano di rientro, che ha rispettato. Oggi si ritrova con un debito di alcune centinaia di euro, pari a più di una mensilità, e il canone dell'ultimo mese non è stato pagato.

Il proprietario non ha inviato alcuna comunicazione scritta formale e non risulta avviata alcuna procedura. L'inquilino intende però saldare l'intero importo entro un termine di poche settimane e si chiede quali rischi corra nel frattempo e quali effetti abbia il pagamento.

Il timore è quello di uno sfratto per morosità, cioè l'azione con cui il proprietario chiede al giudice di sciogliere il contratto e di ottenere la liberazione dell'immobile perché il canone non è stato pagato.

Cosa prevede la legge

Il mancato pagamento del canone

La disciplina delle locazioni abitative si trova nella legge n. 392/1978, la cosiddetta legge sull'equo canone. Il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza è considerato un inadempimento grave e può giustificare la richiesta di risoluzione del contratto, cioè il suo scioglimento. Resta il riferimento generale all'art. 1455 del Codice civile, secondo cui l'inadempimento non deve avere scarsa importanza rispetto all'interesse dell'altra parte.

Lo sfratto per morosità

Il proprietario può avviare un procedimento speciale, il cosiddetto sfratto per morosità, con un atto notificato all'inquilino che lo cita davanti al giudice. Tra la notifica e la prima udienza devono trascorrere tempi tecnici, non inferiori a 20-30 giorni. Una lettera di diffida o messa in mora, pur frequente nella prassi, non è un requisito obbligatorio per avviare l'azione.

La sanatoria della morosità: il «termine di grazia»

L'art. 55 della legge n. 392/1978 consente all'inquilino di sanare la morosità in giudizio. Ci sono due strade:

• pagare alla prima udienza l'intero dovuto, comprensivo di canoni scaduti, interessi e spese legali, con la conseguenza che il procedimento si estingue e il contratto prosegue;

• chiedere al giudice un termine, in genere fino a 90 giorni, per pagare, quando ricorrono comprovate condizioni di difficoltà economica.

Cosa dice la giurisprudenza

I giudici hanno affermato che il mancato pagamento dei canoni legittima la richiesta di risoluzione del contratto per morosità. Hanno inoltre chiarito che la tolleranza del proprietario verso pagamenti in ritardo o piani di rientro non modifica tacitamente il contratto e non comporta rinuncia ad agire in giudizio.

Per questo, in situazioni simili, a fare la differenza sono elementi come la regolarità della registrazione del contratto, l'esistenza di accordi scritti, la tempestività del pagamento e la completezza della somma versata rispetto a interessi e spese.

Cosa valutare con un avvocato

• Se il contratto sia registrato e quali clausole disciplinino pagamenti e ritardi.

• A quanto ammonti il debito complessivo, compresi interessi ed eventuali spese, e se un pagamento parziale possa bastare.

• Quali effetti abbia un pagamento spontaneo effettuato prima di qualsiasi atto giudiziario e come documentarlo in modo certo.

• Come dare forma scritta a eventuali accordi di dilazione con il proprietario.

• Se, in caso di notifica di uno sfratto, ricorrano i presupposti per chiedere il termine di grazia.

• Se vi siano precedenti ritardi che possano incidere sulla valutazione della gravità dell'inadempimento.