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Quando un condòmino non paga le spese condominiali, il problema riguarda non solo il singolo proprietario, ma può impattare sull’intera gestione delle spese generali del condominio. Le somme non versate possono infatti rendere più difficile far fronte ai costi comuni e agli impegni dell'edificio. Ma cosa può fare il condominio verso i condomini morosi? In che ordine? A che punto entra in gioco un’azione legale?
Dai primi solleciti fino ad arrivare al decreto ingiuntivo, la legge prevede diversi strumenti per recuperare le spese condominiali non pagate. Vediamo come funziona la procedura e quali sono le conseguenze per il proprietario inadempiente.
Condòmino moroso: come recuperare le spese condominiali non pagate
Quando un condòmino non paga le spese, il condominio può iniziare chiedendo il pagamento delle somme dovute. Se il sollecito non va a buon fine, l'amministratore può procedere con il recupero del credito attraverso gli strumenti previsti dalla legge, seguendo alcuni passaggi:
• procedere con un secondo o terzo sollecito
• in caso di mancata risposta inviare una richiesta formale tramite un avvocato
• se il condòmino non dà riscontro si può attivare il procedimento di ingiunzione che termina in un decreto ingiuntivo.
Decreto ingiuntivo e spese condominiali: quando si passa dal giudice
Il punto di partenza fondamentale è il bilancio e il piano di ripartizione delle spese approvati dall'assemblea. Questo documento vale infatti come una vera e propria prova scritta del debito permettendo così al giudice di emettere in modo rapido un decreto ingiuntivo, come stabilisce l'art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.
Un elemento che snellisce il processo è che l'amministratore non ha bisogno dell'autorizzazione dell'assemblea per agire contro il condòmino moroso (a meno che non ci sia una delibera specifica che lo dispensa). Anzi, come dichiarato dall’art. 1129 del Codice Civile è obbligato ad attivarsi per il recupero entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio durante il quale è sorto il debito.
Inoltre, il decreto ingiuntivo per le spese condominiali è immediatamente esecutivo. Significa che, una volta ottenuto dal giudice, non bisogna aspettare i classici 40 giorni di tempo dati al debitore per fare opposizione, ma si può procedere subito con il recupero forzato (come il pignoramento), qualora il condomino continui a non pagare.
Cosa rischia il condòmino che non paga?
Le conseguenze per il condòmino inadempiente possono rivelarsi particolarmente gravose, incidendo in modo diretto sia sulla gestione quotidiana sia sul patrimonio personale:
- Sospensione dei servizi comuni: qualora la morosità si protragga per almeno sei mesi, l'amministratore può bloccare l'accesso ai servizi che possono essere separati dagli altri (come l'uso dell'ascensore, il riscaldamento centralizzato o l'acqua calda), sempre che sia tecnicamente possibile.
- Aggravio per interessi di mora: sulle somme non versate iniziano a maturare gli interessi legali, facendo lievitare il totale del debito giorno dopo giorno.
- Rimborsi delle spese legali: chi non paga si ritrova a dover rimborsare anche tutti i costi sostenuti dal condominio per le azioni di recupero, comprese ovviamente le spese per l'avvocato.
- Pignoramento presso terzi (priorità): nel caso in cui il condòmino si ritrovi a non pagare nemmeno dopo il decreto ingiuntivo, l’amministratore può cercare i suoi conti telematicamente presso l’ Anagrafe Tributaria, agendo così sui conti correnti e sulla liquidità disponibile del debitore.
- Pignoramento immobiliare (extrema ratio): la casa viene messa all'asta solo come “ultima spiaggia”, ovvero se le ricerche patrimoniali danno esito negativo o se i fondi trovati non bastano a coprire l'intero debito.
Dopo quanto tempo le spese condominiali vanno in prescrizione?
Le quote condominiali periodiche, ovvero quelle relative alla gestione ordinaria e ai servizi continuativi, sono soggette alla prescrizione di 5 anni ai sensi dell’art. 2948, n. 4, del Codice Civile.
La prescrizione può però essere interrotta, ad esempio, da una formale richiesta scritta di pagamento inviata dal condominio tramite raccomandata o PEC oppure dalla notifica di un atto giudiziario e per avere effetto queste comunicazioni devono essere idonee nel costituire in mora il condòmino. In caso di interruzione, il precedente periodo di prescrizione perde effetto e inizia a decorrere un nuovo termine di 5 anni.
Chi risponde dei debiti in caso di vendita dell'appartamento?
La vendita di un appartamento non cancella automaticamente le spese condominiali rimaste da pagare. L'art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede infatti che chi acquista un'unità immobiliare in condominio sia obbligato, insieme al precedente proprietario, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Questo significa che, nei limiti previsti dalla legge, il condominio può chiedere il pagamento anche al nuovo proprietario.
Per questo motivo, prima di acquistare un immobile, è importante verificare se ci sono spese condominiali arretrate e chiedere all'amministratore informazioni sulla situazione dei pagamenti.
Quando è il momento di rivolgersi a un avvocato
Non sempre è necessario rivolgersi subito a un avvocato. Se però i solleciti non sono sufficienti e il condomino continua a non pagare, il supporto di un professionista può essere utile per capire come procedere con il recupero delle somme.
Per il condominio, l'avvocato può occuparsi della richiesta del decreto ingiuntivo e, se necessario, delle eventuali fasi successive, compresa la gestione di un'opposizione o di una procedura esecutiva.
Allo stesso tempo anche il condòmino che riceve un decreto ingiuntivo o ritiene che le somme richieste non siano corrette, può rivolgersi a un professionista per verificare la propria posizione e capire quali possibilità ha a disposizione. In entrambi i casi, è importante intervenire tempestivamente permettendo di evitare che la situazione si complichi e di valutare con maggiore chiarezza i passi successivi.
